代建多元化诉求下,深度剖析绿城管理的“领路人”思维(绿城项目代建存在的问题)

前三季度,房地产行业的代建热潮可谓只增不减,各大房企相继涌入代建赛道,行业已然迈入上升周期。中指研究院最新数据显示,2023年1-9月,房地产代建企业累计规模前五门槛已升至近700万平方米,规模竞速趋势加剧。

不断加剧的市场竞争中,作为国内最早一批涉足代建领域的绿城管理(09979.HK)依旧保持稳健增长的势头,并持续引领代建全产业链发展,凸显出行业龙头的综合实力与强大韧性。

10月9日,绿城管理发布公告显示,今年前三季度,集团新拓代建项目的合约总建筑面积达2671万平方米,较去年同期增长约20.0%;新拓代建项目代建费预估79.2亿元,较去年同期增长约19.8%;新拓建面和新拓预估代建费双双增长。

毫无疑问,绿城管理仍维持着上半年的高增长态势,其前瞻性布局所带来的价值成长也得到了充分体现。在笔者看来,站在长周期视角,相较于品牌从0到1的起盘路径,绿城管理持续冲顶背后的历程和思考或许更值得借鉴。

一、把握市场趋势性变化

今年以来,伴随委托方的主体和需求日趋多元化,代建公司的项目业务类型也显著增加。

根据委托主体划分,房企代建业务可分为政府代建、商业代建和资本代建。随着当下国央企、城投等成为拿地主力,叠加保障性租赁住房筹建、“保交楼”工作推进及金融机构涉房不良资产等方面的需求急剧增多,三大代建模式走向进一步细分和细化,代建市场的增量空间亦随之打开。

同时,展望四季度,克而瑞分析认为,土地投资格局上仍将保持国央企为主、少数民企与城投为辅。也就是说,随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多,相应的代建需求增长及多元化态势已难以阻挡。

上述主体在普遍缺乏房地产项目开发经验和能力的情况下,将更加需要专业的项目开发和管理服务。而如何从满足代建委托方多元化诉求的角度考虑,则是现阶段代建公司不得不面对的共性问题。

针对这一现状,绿城管理显然是有备而来。作为代建行业的绝对龙头,绿城管理在国央企、城投代建等领域已具备深厚积累。面对急剧变化的外部环境,近年来公司积极优化客户结构以顺应行业周期变化,持续调整业务结构及战略布局,新拓客源转向信用资质更优的政府、国企与金融机构,足见其前瞻性和抢占机遇的决心。

反映到数据层面上,绿城管理政府代建业务的规模和占比均有了明显提升。2023年上半年,绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达1727万平方米,其中来自政府、国央企、地方城投及金融机构的占比达79.9%,其中国企及城投类客户占比达62.1%,委托方结构持续优化,为后续稳健发展夯实基础。

在如此大体量的前提之下,根据前三季度的业务表现,进入下半年,绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积、新拓代建项目代建费均能继续实现大幅增长,这不仅侧面印证了公司在业内树立的良好口碑和品牌形象,其极强的客户粘性和订单获取能力显然也已不言而喻。

二、持续深化横纵向布局

进一步结合委托方结构、市场需求多元化的背景,可以发现当前不少代建公司正在横纵向延展品牌内涵,加速迈向“全业态综合服务商”。

作为进军代建领域的排头兵,绿城管理已率先布局了从代建前端开发至后端服务的综合化,积极搭建开发服务平台和资产管理平台,优化整个代建行业的服务链条,致力于打造更完善的房地产开发服务生态。

通过这种方式,绿城管理以客户需求为导向,进一步分享产业链价值,从而实现产业链的相互导流和赋能,为自身发展打开了增长空间,也为代建市场带来了革命性的变化。

具体而言,绿城管理以“M登山模型”及“绿城M”App为载体,主动打破护城河,展开面向全行业的“透明革命”。其中,“M登山模型”的开源让各开发主体获得原本并不具备的开发管理能力和产品品质,不仅推动了行业的知识平权和技术普惠,促进行业内整体服务水平的规范化、流程化、标准化,也引领着整个代建服务市场走进标准工业化时代。

代建多元化诉求下,深度剖析绿城管理的“领路人”思维(绿城项目代建存在的问题)

放眼未来,在资产管理场景化趋势下,绿城管理仍将继续保持轻资产属性,发挥专业优势,通过业务流量链接项目主体和金融资源,构建资产管理平台,以实现更多的资产管理机会和更大的业务量增长,提升公司的全产业链服务价值及收益,亦进一步赋能房地产的“轻资产发展”,拓宽房地产开发服务领域的多元化价值空间。

根据规划,绿城管理将实现从品质立身、品牌溢价、信用赋能,到金融链接、平台公司的“五步走”战略进阶,最终成为中国最大的房地产开发服务商。

代建多元化诉求下,深度剖析绿城管理的“领路人”思维(绿城项目代建存在的问题)

可以看到的是,在这一过程中,绿城管理已通过横向拓展业务边界、纵向延伸产业链长度,持续构建出差异化优势,成功打开了行业成长的天花板。展望后续,笔者相信作为具有不可替代性的行业核心标的,绿城管理仍将进一步强化其高成长属性,并在中长期持续提升市占率和利润体量,继续保持其在多个业务领域的市场领先地位。

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