第四部分 项目开工阶段

合约规划编制与审核

项目阶段：开工 科目编码：KG-001

1 工作内容

将目标成本进行分解和调整为具体的合同和费用支出，形成合约规划。

2 工作时间

开始时间：交地日

结束时间：交地日后 30 日本 期：30 日

3 责任部门

项目公司成本部

4 配合部门

项目公司工程部、设计部

5 对接部门

成本控制部

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 总图指标签批移交、项目信息和成本上线完成；

6.1.2 获取可研成本；

6.1.3 经项目管理中心初步认可的开发计划；

6.2 制度流程：成本子系统固定流程

6.3 集团模板：合约规划模版

6.4 合约规划编制与审核的操作流程：

6.4.1 学习集团合约规划模版；

6.4.2 线下合约规划列项编制：

利用公司标准模版和合同库罗列全部费用和合同列项； 集思广益、广泛征求意见，完善费用和合同列项；

成本部内部研讨根据工程实际情况对上述列项筛选合并；

结合模块化节点和项目实施策划对上述列项进行复核；

项目公司各部门专题会议最终确定合同费用列项；

6.4.3 线下合同/费用金额编制：

利用目标成本和建造标准分配各合同金额；

根据当地询价情况和收费文件规定调整各项金额； 调整后的规划金额与目标成本金额进行复核；

6.4.4 线下合同/费用到各业态的拆分： 罗列各项合同和费用所涉及的业态；

确定各项合同和费用到业态的分拆方式；

参考建造标准和目标成本确定各业态分拆金额和招标控制比；

结合当地价格情况调整各业态分拆金额和招标控制比，并对规划总金额进行复核；

6.4.5 线下其他合约规划事项的编制：

选择合适的签约形式：总承包合同、二方合同、三方合同、四方合同、费用、二方供货合同、三方供货合同&非总包三方供货合同；

选择合适的招标方式：集中采购、一类标、二类标、地方类标&直接委托； 选择合适的价款承包方式：固定总价、固定单价、固定费率和其他；

6.4.6 成本子系统线上逐项录入并上报审批。

7 完成标准

对项目支出有合理的分解，形成完善的合约规划。

8 工作成果用途

合约规划做为成本过程管理的核心，对招标、合同、补充协议、重计量、签证、变更和费用支出等进行有效控制。

9 跟踪落实要点

9.1 合约规划上线后完成招标系统招标计划的推送和完善，做好招标标段划分和招标时间安排；

9.2 上线前完成的合同、变更、签证和付款等事项应及时补录；

9.3 上线后各类招标、补充协议、重计量、变更和签证应严格按照合约规划控制并及时上报；

9.4 上线后线上动态成本和线下动态成本要及时核对并修正保持线上和线下统计口径和方式一致。

10 关注重点

10.1 合约规划编制时间：项目启动即开始合约规划的编制；

10.2 合约规划列项（合同/费用列项）：要完全覆盖项目全过程的所有支出项目， 且复核项目和所在地收费、供应和实施特点；

10.3 各项支出金额要合理，符合项目和地方特点；

10.4 各业态成本分摊合理，选择合适的分摊方式；

10.5 招标控制比例要预留合理。

11 工作教训心得

11.1 合约规划的延迟完成导致招标工作无法正常进行，将造成模块节点大批延误；

11.2 合约规划的不完善将造成招标工作不能正常开展，临时调整合约规划还将影响项目的考评。

新项目成本管理制度培训

项目阶段：开工 科目编码：KG-002 1 工作内容：

组织新项目公司全员进行成本管理制度培训

2 工作时间：

开始时间：摘牌日后 90 日

结束时间：摘牌日后 100 日周 期：10 日

3 责任部门： 成本控制部 4 配合部门：

项目公司成本部、项目公司行政部

5 对接部门：

项目公司所有部门

6 工作要点：

6.1 前置条件：

项目公司人员均满岗满编，特别是总经理及班子成员、各部门经理均已到岗；培训时间能保证项目公司总经理及班子成员、公司全体员工按时参加；有足够大的会议室或培训场地并作好相关投影设备及培训会用具的准备；

6.2 制度流程：按照成本模块节点要求，培训完成后填报成本模块节点。

6.3 集团模板：新项目成本管理制度培训课件

7 完成标准

培训课件讲解完成，实现新项目公司全员对成本管理制度的学习与了解、掌握。

8 工作成果用途

获得新项目公司总经理及班子成员对项目成本管理工作的重视、理解与支持，指导项目公司成本部及相关部门涉及成本业务流程的工作方法及注意事项。

9 跟踪落实要点

成本管理制度的执行与指导、检查。

10 关注重点

制度宣讲：培训人须熟练掌握公司制度，正确宣讲，避免对实际工作产生误导； 讲解详细：应根据成本管理制度规定将工作中常用并实用的重点内容和所有工作流程讲解到位，避免出现重大遗漏；

分步实施：本次培训只是开始，要指导和监督检查项目公司不间断地、定期地、多形式地对成本管理制度进行再培训和业务交流；

横向交流：对于新成立且主要人员为新加入****员工的项目公司，应主动加强与周边已有项目公司的制度学习与交流，取长补短，以快速适应工作要求；

12 工作教训心得

11.1 项目公司成本部注意协调好具体培训时间，避免工作冲突导致参加人员不齐整。

11.2 项目公司成本部要提前做好会务准备工作，培训场地、投影设备、会务用具等条件具备。

结算三审咨询单位确定

项目阶段：开工 科目编码：KG-003

1 工作内容

完成结算三审咨询单位的确定，签订合同。

2 工作时间

开始时间：地下四大块施工完成

结束时间：地下四大块施工完成后 20 天周 期：20 日

3 责任部门

成本控制部

4 配合部门

成本部

5 对接部门

成本部

6 工作要点

6.1 前置条件：地下四大块施工图已有，并已进行施工

6.2 制度流程：审批流程表（见附件一）

项目合同签订前成本控制部项目组在三审单位中选择 2～3 家进行答辩，项目公司与答辩最优的三审单位签订项目合同，具体操作如下：

1) 答辩评审小组确定：

答辩评审小组由成本控制部和项目公司成本部人员组成，共 5 人，其中成本控制

部不少于 3 人。

2) 答辩单位确定：

a) 由成本控制部选择 2～3 家三审单位进行答辩；

b) 在同一项目上，不得选用和一审单位相同的三审单位参加答辩（包括同一家公司的分公司或子公司）；

c) 确定答辩单位后，在答辩之前至少 7 个日历天，由成本控制部项目经理将项

目的相关信息发给参加答辩的三审单位。

3) 参加答辩人员要求：

a) 各三审单位参加答辩人员组成不少于 5 人，具体各专业要求如下：项目经理1 人、土建负责人 1 人、机电负责人 1 人、土建工程师 1 人、机电工程师 1 人；

b) 参加答辩人员必须为拟派项目团队人员；

c) 实际履约过程中的人员需要根据项目的规模和进展调整，由答辩人员在答辩过程中明确，并提供拟派人员承诺。

4) 答辩评分：

a) 答辩评审小组根据各单位答辩表现进行评分（评分标准详见附件二）；

b) 项目公司与得分最高且不低于 60 分的三审单位签订项目三审工程造价咨询合同；

c) 若最高分低于 60 分，则须选择其他单位进行重新答辩。

5) 暂定合同总价确定：

a) 由项目公司根据项目规模、业态等特点编制项目三审合同的暂定工程量清单；

b) 根据编制的暂定工程量清单及框架合同中的综合单价确定暂定合同总价。

6) 项目三审工程造价咨询合同签订：

a) 项目三审工程造价咨询合同须参考框架合同中所附的《建设工程造价咨询单项合同（样本）》根据项目的实际情况进行编写；

b) 每个三审单位自每年 5 月起一年内承接项目的数量≤15 个（每年 5 月份尚未履约完成的项目也计入承接项目的数量）。

7) 履约评估：

a) 由成本控制部按签订的框架合同中《第四部分 协议条款》第（五）条规定对三审单位进行考评；

b) 当三审单位在合同履约过程中发生违约等情况时，成本控制部项目组相关人员按不合格供方或暂停使用供方的相关规定上报领导审批，并按审批意见进行后续操作；

c) 为激发三审造价咨询单位的积极性，对合作期内最终评估排名前两名的单位在下一合作期招标时直接入围。

6.3 集团模板：见附件三《建设工程造价咨询框架合同》

7 完成标准

7.1 合同签订完成。

8 工作成果用途

确定三审单位后，便于过程中及时跟踪落实项目公司的三审相关结算工作。

9 跟踪落实要点

成本控制部项目组须全过程关注三审结算审核进度及审核质量。

10 关注重点

10.1 工程范围须明确，应包括办公室装修、售楼处主体工程及内外装修、临水临电工程、地下四大块工程、主体结构及建筑工程、室内外精装修工程、园林景观工程、常规水电工程、通风空调工程、消防工程、弱电智能化工程、机电设备供应工程及广场运营阶段的整改工程等。

10.2 结算审核时间须明确，区分不同合同类型:总包、分包。

10.3 合同履约时间须明确，应为中标之日起，直至工程整体结算复核完成之日为止。

10.4 履约人员数量须明确，须按照不同的工程进展阶段，安排相应数量的咨询服务人员。

10.5 合同实施过程中需关注三审审核进度及成果质量情况。

10.6 合同实施过程中需关注付款及结算情况。

11 工作教训心得

11.1 尽早确定三审单位，便于前期售楼处、临水临电、地下四大块等工程的及时结算。

11.2 尽量选择办公所在地与项目公司地理位置相近的三审公司，便于过程中及时跟进三审结算。

住宅项目全过程成本管控操作指引

附件一审批流程表

序号	审批事项	审批流程	备注
1	项目三审造价咨询启动 OA	项目公司经办人员→项目公司成本经理→项目公司成本副总→成本控制部项目经理→商业地产分管成本副总	由项目公司发起三审造价咨询需求的 OA
2	确定答辩单位、成立答辩评审小组	成本控制部项目经理→商业地产分管成本的副总→成本控制部总经理	参加答辩的单位必须由成本控制部选定，禁止由项目公司推荐。答辩评审小组由 5 人组成， 成本控制部至少 3 人。
3	确定项目合同咨询人	成本控制部项目经理→答辩小组审批→成本控制部总经理	答辩评分表作为附件上传
4	合同审批	项目公司成本部经办人员→成本部经理→主管成本副总→ 总经理→成本控制部项目经理→成本控制部分管成本的副总→成本控制部总经理	确定项目合同的咨询人审批流 程作为相关流程附在该审批流程中

住宅项目全过程成本管控操作指引

附件二（1）拟派项目团队人员答辩评分表

序 号	评审内容	标准 分	评分标准	分值	各咨询人评定分值
1	项目经理对项目造价咨询工作特点的分析以及满足项目时间及质量要求的措施	40	合理	40
			一般	30
			不合理	20
2	项目组造价咨询其他专业人员答辩	20	思路清晰，答辩正确合理	20
			思路一般，答辩正确	15
			答辩欠妥	10
3	项目组整体配合状况	20	能够充分利用团队资源，配合默契	20
			能够利用团队资源，配合一般	10
			仅能个人独立完成本专业答辩，对专业 之间的配合认识不够	5
4	拟派人员配备	20	合理、满足要求	20
			较合理，基本满足要求	10
			不合理、欠妥	5
5	评定分值合计	100
评委签字：

住宅项目全过程成本管控操作指引

附件二（2）拟派项目团队人员答辩评分汇总表

	序号	项目内容	各咨询人评定分值
项目造价咨询人员答辩评分	1	评委一
	2	评委二
	3	评委三
		各投标单位答辩平均分
评审说明：
答辩通过单位名称：
全体评委签字：

注：最终答辩平均分不得低于 60 分

住宅项目全过程成本管控操作指引

开工典礼筹备及举办

项目阶段：开工 科目编码：KG-004 1 工作内容

项目公司成本部负责开工庆典的安保和消防工作，并配合项目公司营销部完成相关招标工作,每个区域举办标准不一致，根据具体标准，确定各部分所花费用。 2 工作时间

开始时间：交地日后 30 天

结束时间：交地日后 70 天周 期：40 日

3 责任部门

项目公司行政部、营销部

4 配合部门

项目公司成本部、设计部、工程部，总包单位

5 对接部门庆典策划部6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 完成土地交付，并基本完成拆迁，确保庆典现场的用地和交通；

6.1.2 四证办理完成或得到当地政府的开工许可文件；

6.2 制度流程：无

6.3 集团模板：无

6.4 工作程序：

6.4.1 配合项目公司营销部进行庆典活动方案招标（庆典前 60 天完成）；

6.4.2 配合项目公司营销部完成庆典方案和庆典费用的确定（庆典前 30 天完成）；

6.4.3 配合项目公司营销部完成庆典场地建设、舞台搭建、围挡、和外围宣传供方招标工作（庆典前完成）；

6.4.4 负责消防安保工作：

1) 活动方案报批（庆典前 10 天完成）：

住宅项目全过程成本管控操作指引

a) 成本经理起草消防安保方案、设计消防安保示意图，并将活动方案报当地公安机关审批，完成后报集团项目管理中心、安监部备案；

b) 负责召开政府相关部门公安、交警、消防、医疗人员的协调会，通报活动方案及详情，确保公安交警消防到位，并商定其相关费用；

c) 负责彩烟（冷烟火）特效、消防、活动报批，安保方案审核、报公安消防部门审批，准备好各项安全预案。

2) 庆典安保（庆典当日完成）：

a) 负责与当地公安部门沟通，确保警力到位，并商定相关费用。

b) 负责分别与贴身保镖、现场安保公司详细沟通活动内容、人员及其相关费用；

c) 确保活动开始前三天场地隔离，直至庆典结束后两小时管控，相关人员须凭证入内；

b） 负责确保活动前的贴身保镖、安保人员等参与彩排。

3) 庆典消防（庆典当日完成）：

a) 负责安排消防安全器材的采购；

b) 负责与当地消防部门沟通，确保消防车辆和消防人员的到位，并商定相关费用。

4) 庆典交通疏导（庆典当日完成）：

a) 负责编制和确定内外场交通疏导方案、车位布置方案和车辆进退场顺序； b)负责与当地交通部门沟通，确保交通疏导人员的到位，并商定相关费用。

5) 庆典保洁（庆典当日完成）：

a) 负责安排保洁器材的采购和保洁人员，及相关费用确定。

7 完成标准

圆满完成开工庆典。

8 工作成果用途

无

9 跟踪落实要点

如有遗留事项需持续跟踪。

10 关注重点

庆典相关的各类费要做好记录，并妥善分摊，费用分摊如下：

10.1 活动公司执行费用；

10.2 演艺明星费用；

10.3 庆典舞台和门头制作安装；

住宅项目全过程成本管控操作指引

10.4 LED 屏搭建费用；

10.5 音箱费用；

10.6 贵宾休息室帐篷搭建。

10.7 广告宣传费；

10.8 现场氛围包装；

10.9 安保、消防、交通疏导和医疗急救等政府收费；

10.10 安保、消防、保洁等材料和人工费；

10.11 庆典场地硬化；

10.12 奠基池施工及奠基石；

10.13 场地围合；

10.14 电力保障费用；

10.15 LED支撑钢架的搭建等； 10.16临时防雨棚搭建

10.17 其他费用。

11 工作教训心得

11.1 冷烟火燃放须提前与当地消防主管部门进行沟通，取得相关燃放批复手续；

11.2 庆典公司负责烟花燃放的单位必须提供烟花燃放方案、公司资质及操作人员必须持有操作证书；

11.3 庆典需要进行大型活动的报批，****开业庆典一般人数规模在 200-500 人， 应提前与当地公安部门治安大队取得沟通，并完成大型集会活动的报批；

11.4 开工庆典活动当地政府主要官员基本都会出席，因此各项活动方案报审过程中，要充分利用政府资源，尽量由当地政府部门进行主办，项目公司进行协办；

11.5 安保与特警服务尽量由当地公安部门推荐，便于与公安部门的沟通协调及其对接，一般安保与特警服务费用 100-200 元/人、天；

11.6 灭火器可由总包采购，在庆典结束后利用到总包相关办公、生活场所；

11.7 保洁服务要与庆典公司充分沟通，在庆典前一天下午进行场地打扫一次；庆典当天保洁要提前进场服务，确保会场布置；

11.8 清洁工具可以让保洁公司自备，同时要求准备至少两台吸水器。