建设项目用地预审与选址意见书如何办理？（建设项目用地预审与选址意见书办理流程）

一、办理的法定依据

01《城乡规划法》第三十六条

按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

02《中华人民共国土地管理法实施条例》第二十四条

建设项目确需占用国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外的农用地，涉及占用永久基本农田的，由国务院批准；不涉及占用永久基本农田的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。具体按照下列规定办理：

建设项目批准、核准前或者备案前后，由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查，提出建设项目用地预审意见。建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目用地预审与选址意见书。

一、办理的法定依据

01《城乡规划法》第三十六条

按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

02《中华人民共国土地管理法实施条例》第二十四条

建设项目确需占用国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外的农用地，涉及占用永久基本农田的，由国务院批准；不涉及占用永久基本农田的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。具体按照下列规定办理：

建设项目批准、核准前或者备案前后，由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查，提出建设项目用地预审意见。建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目用地预审与选址意见书。

二、审批相关要求

01-涉及占用永久基本农田的建设项目或允许有限人为活动之外的国家重大项目确需占用生态保护红线，需报自然资源部用地预审。涉及国家级风景名胜区的重大建设项目,由市自然资源和规划局核发建设项目用地预审与选址意见书.

02-跨行政区域的建设项目，由项目所在地的共同上一级自然资源主管部门核发建设项目用地预审与选址意见书。

03-市区范围建设项目按照市、区两级城市建设管理等相关文件权限办理。

三、申报流程、报批流程

1.申请

(1)申请人向自然资源部门提出申请并提交材料

2.受理

(1)申请事项属于本行政机关职权范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，出具《受理通知书》；

(2)申请事项属于本行政机关职权范围，但申请材料不齐全或者不符合法定形式的，出具《补正告知书》；

(3)申请事项不属于本行政机关职权范围的，出具《不予受理通知书》。

3.审查

(1)根据法定条件和程序，对申请材料的实质内容进行审查，出具审查意见。

4.决定

(1)申请符合规定条件、标准的，作出审批决定，需要颁发证件的，制作证件（含电子证照）.

(2)申请不符合规定条件、标准的，作出驳回决定。

(3)送达

由自然资源主管部门或行政审批具体管理单位（中心）通知申请人到报件窗口现场领取办理结果。

四、申请选址预审还需要注意以下几点

01-允许占用永久基本农田政策：

根据《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》（中发〔2017〕4号）、《中共云南省委云南省人民政府关于加强耕地保护和改进占补平衡的实施意见》（云发〔2018〕11号）、《自然资源部关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》（自然资规〔2018〕3号）、《自然资源部农业农村部关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》（自然资规〔2019〕1号）等文件规定，一般建设项目不得占用永久基本农田，重大建设项目以及深度贫困地区、集中连片区特困地区、国家扶贫开发工作重点县、省级以下基础设施、易地扶贫搬迁、民生发展等建设项目，选址确实难以避让永久基本农田的，在项目可行性研究阶段，必须对占用的必要性、合理性和补划方案的可行性进行严格论证，通过自然资源部或省级自然资源主管部门用地预审；农用地转用和土地征收依法依规报国务院批准。

02-哪些项目可占用和调整永久基本农田？

《土地管理法》第三十五条规定：永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。

2023年6月13日，自然资源部印发的《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》（自然资发〔2023〕89号），最新明确了占用永久基本农田重大建设项目范围：

（1）党中央、国务院明确支持的重大建设项目（包括党中央、国务院发布文件或批准规划中明确具体名称的项目和国务院批准的项目）；

（2）中央军委及其有关部门批准的军事国防类项目；

（3）纳入国家级规划（指国务院及其有关部门颁布）的机场、铁路、公路、水运、能源、水利项目

（4）省级公路网规划的省级高速公路项目；

（5）按《关于梳理国家重大项目清单加大建设用地保障力度的通知》（发改投资〔2020〕688号）要求，列入需中央加大用地保障力度清单的项目；

（6）原深度贫困地区、集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县省级以下基础设施、民生发展等项目。

重大建设项目直接相关的改路改沟改渠和安置用地与主体工程同步报批。其中，主体工程允许占用永久基本农田的，改路、改沟、改渠等如确实难以避让永久基本农田，在严格论证前提下可以申请占用，按要求落实补划任务。

铁路项目已批准的初步设计明确的“四电”工程（通信工程、信号工程、电力工程和电气化工程），主体工程允许占用永久基本农田或生态保护红线的，“四电”工程在无法避让时可以申请占用。

03-建设项目占用永久基本农田怎么办？

允许占用永久基本农田的重大建设项目有严格的范围。首先需核对项目是否属于《自然资源部关于积极做好用地用海要素保障的通知》(自然资发〔2022〕129号）确定的允许范围。属于允许占用永久基本农田的重大建设项目，必须首先依据规划优化选址，避让永久基本农田;确实难以避让的，建设单位在可行性研究阶段，必须对占用永久基本农田的必要性和占用规模的合理性进行充分论证。市县级自然资源主管部门要按照法定程序，依据永久基本农田补划的要求，认真组织编制永久基本农田补划方案，确保永久基本农田补足补优，报省级自然资源主管部门组织对占用永久基本农田的必要性、合理性和补划方案的可行性进行踏勘论证。

04-占用生态保护红线和保护区政策：

按照《中共中央办公厅国务院办公厅关于划定并严守生态保护红线的若干意见》（厅字〔2017〕2号），生态保护红线是指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、必须强制性严格保护的区域，是保障和维护国家生态安全的底线和生命线。通常包括具有重要水源涵养、生物多样性维护、水土保持、防风固沙、海岸生态稳定等功能的生态功能重要区域，以及水土流失、土地沙化、石漠化、盐渍化等生态环境敏感脆弱区域。生态保护红线原则上按禁止开发区域的要求进行管理，严禁不符合主体功能定位的各类开发活动，严禁任意改变用途。生态保护红线划定后，只能增加、不能减少，因国家重大基础设施、重大民生保障项目建设等需要调整的，由省级人民政府组织论证，提出调整方案，经环境保护部、国家发展改革委会同有关部门提出审核意见后，报国务院批准。因国家重大战略资源勘查需要，在不影响主体功能定位的前提下，经依法批准后予以安排勘查项目。

中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》第四条规定：按照生态功能划定生态保护红线。生态保护红线是指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、必须强制性严格保护的区域。优先将具有重要水源涵养、生物多样性维护、水土保持、防风固沙、海岸防护等功能的生态功能极重要区域，以及生态极敏感脆弱的水土流失、沙漠化、石漠化、海岸侵蚀等区域划入生态保护红线。其他经评估目前虽然不能确定但具有潜在重要生态价值的区域也划入生态保护红线。对自然保护地进行调整优化，评估调整后的自然保护地应划入生态保护红线；自然保护地发生调整的，生态保护红线相应调整。生态保护红线内，自然保护地核心保护区原则上禁止人为活动，其他区域严格禁止开发性、生产性建设活动，在符合现行法律法规前提下，除国家重大战略项目外，仅允许对生态功能不造成破坏的有限人为活动，主要包括：零星的原住民在不扩大现有建设用地和耕地规模前提下，修缮生产生活设施，保留生活必需的少量种植、放牧、捕捞、养殖；因国家重大能源资源安全需要开展的战略性能源资源勘查，公益性自然资源调查和地质勘查；自然资源、生态环境监测和执法包括水文水资源监测及涉水违法事件的查处等，灾害防治和应急抢险活动；经依法批准进行的非破坏性科学研究观测、标本采集；经依法批准的考古调查发掘和文物保护活动；不破坏生态功能的适度参观旅游和相关的必要公共设施建设；必须且无法避让、符合县级以

上国土空间规划的线性基础设施建设、防洪和供水设施建设与运行维护；重要生态修复工程。第十一条规定：三条控制线是国土空间用途管制的基本依据，涉及生态保护红线、永久基本农田占用的，报国务院审批；对于生态保护红线内允许的对生态功能不造成破坏的有限人为活动，由省级政府制定具体监管办法。

占用各类保护区需取得保护区主管部门意见。

05-耕地占补平衡政策（以云南为例）：

根据《土地管理法》《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》（中发〔2017〕4号）《云南省自然资源厅云南省财政厅云南省发展和改革委员会关于加强和完善补充耕地指标调剂管理相关工作的通知》（云自然〔2018〕139号）《云南省自然资源厅关于云南省耕地保护监管平台上线运行的通知》（云自然资耕保〔2019〕697号）等法律法规文件规定。非农业建设占用耕地的，建设单位必须依法履行补充耕地义务，无法自行补充耕地的，应当按规定足额缴纳耕地开垦费。耕地占补平衡以县域自行平衡为主，省域内调剂为辅，国家适度统筹为补充，落实补充耕地任务。

06-建设项目用地规模过大怎么办?

建设项目应当合理和集约节约利用土地，符合国家发布的各类土地使用标准。根据《自然资源部办公厅关于规范开展建设项目节地评价工作的通知》（自然资办发[2021]14号），对确需突破土地使用标准确定的规模和功能分区的建设项目，需组织开展节地评价，通过节地评价严格把关。对国家和地方尚未颁布土地使用标准和建设标准的建设项目，应当通过节地评价合理确定建设项目用地功能分区和规模。

07-建设项目都需要办理预审吗?

根据《自然资源部关于积极做好用地用海要素保障的通知》(自然资发[2022)129号)以下情形不需申请办理用地预审，直接申请办理农用地转用和土地征收:

(01)-经依法批准的国土空间规划(含土地利用总体规划)确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的建设项目

(02)-“探采合一”和“探转采”油气类及钻井配套设施建设用地

(03)-具备直接出让采矿权条件、能够明确具体用地范围的采矿用地

(04)-露天煤矿接续用地

(05)-水利水电项目涉及的淹没区用地

五、什么情况需要重新办理用地预审与选址意见书

根据《关于明确用地预审工作要点规范报部初审报告格式的通知》（自然资用途管制函〔2022]45号)，以下几种情形需要重新办理预审:

（1）批准后三年内

需审批的未取得可行性研究报告批复

需核准的未取得项目申请报告(书)核准

需备案的未办理备案手续

（2）项目农用地转用和土地征收申请总面积超选址预审总面积达到10%、范围重合度低于80%的(范围对比适用分期分段情形)

(3)重大建设项目在用地预审时不占永久基本农田、用地审批时占用的

(4)土地用途发生重大调整的

注意:用地未发生变化，仅被许可人发生变化的，不属于重新预审情形。

（图）建设项目用地预审与选址意见书各级权限及审批要素