第1章 总则

第1条 目的。

为加强公司的财务管理工作，规范公司的财务行为，维护股东的权益，根据我国《企业会计准则》和《企业会计制度》等相关法律法规及公司章程的规定，结合公司实际情况，特制定本制度。

第2条 适用范围

本制度是公司财务管理工作的基本规范，在公司范围内统一执行。

第3条 本公司各级及各子公司的财务行为和财务管理工作必须遵守国家有关法律法规，并接受有关主管部门、公司监事会以及审计部门的检查和监督。

第2章 财务管理体系

第4条 公司的财务管理工作实行统一管理、分级负责原则，按照本规范规定对公司范围内财务工作统一管理、统一指导的基础上，财务管理体系中各层次、各岗位按照相应的职责和权限履行财务管理职责，承担相应的责任。

第5条 本公司法定代表人是财务管理工作的最终责任人，对本单位的财务会计资料的真实性、合法性和完整性负责，按照相关法律法规的规定对公司财务管理工作承担最终责任，事项相关人员负连带责任。

第6条 本公司对外报送的财务会计报表、财务预算方案、财务决算资料以及其他法定财务报告应由法定代表人签署。

第7条 公司的以下重大财务事项须由公司董事会审议通过，其中，涉及股东大会权限的财务事项在董事会审议通过后须报股东大会审议批准。

1．决定公司的投资计划。

2．批准公司的年度财务预算方案、决算方案。

3．批准公司的利润分配方案和亏损弥补方案。

4．股份公司增加或减少注册资本。

5．发行公司债券。

6．公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式。

7．聘用或解聘会计师事务所。

8．达到规定条件需由股东大会审议的重大资产购买和出售。

9．达到规定条件需由股东大会表决的关联交易。

10．法律法规及公司章程规定需由股东大会审议通过的其他财务事项。

第8条 财务总监对所有公司的日常财务管理工作全面负责，向公司董事会报告财务工作和提交年度预决算预案、经营计划预案等重要财务事项预案，组织落实董事会相关财务决议，完善各项财务制度。

第3章 财务会计管理

第9条 公司统一执行国家制定的会计法律法规、会计准则及公司制定的会计政策和会计估计，按照统一口径进行会计核算和编制财务会计报告。会计政策、会计估计和具体会计核算方法及财务报告的编制方法必须符合会计法律法规、会计准则的规定。

第10条 会计年度自1月1日起至12月31日止。

第11条 会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料必须真实、准确、完整，并符合会计制度的规定。

第12条 财务人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核的原始凭证编制记账凭证。会计、出纳员记账，都必须在记账凭证上签字。

第13条 财务人员应当会同公司行政部门专人定期进行财务清查，保证账簿记录与实物、款项相符。

第14条 财务人员应根据账簿记录编制会计报表上报财务总监，并报送有关部门。会计报表每月编制并上报一次。

第15条 财务人员对本公司实行会计监督。财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求相关人员更正、补充。

第16条 财务人员发现账簿记录与实物、款项不符时，应及时向总经理或财务总监书面报告，并请求查明原因，作出处理。

第17条 财务工作应当建立内部稽核制度，并做好内部审计。出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务账目的登记工作。

第18条 财务人员调动工作或者离职，必须与接管人员办清交接手续。

第4章 财务预算管理

第19条 公司实行统一的预算管理，通过财务预算的编制、审批和执行严格控制成本费用开支，确保各项经营计划和财务目标如期实现。财务预算的执行情况作为公司经营绩效考核的重要依据。

第20条 财务预算的编制实行统一组织、逐级落实的原则。按照统一的内容、格式、时间节点等要求编制和上报财务预算。

第21条 财务预算的编制应本着实事求是的原则，从本单位的实际情况出发，做到既符合公司整体发展规划和预算目标要求，又符合公司的实际情况，切实可行。编制的财务预算应报所在公司董事会审批。

第22条 在预算执行过程中，由于客观环境变化、经营计划改变、项目开发销售进度变化等致使实际情况与预算发生或将要发生重大偏离的，各部门应及时对财务预算提出修订建议意见，按规定报批后修改。

第5章 投资管理

第23条 公司实行统一的投资管理，公司的房地产项目投资、股权投资、委托理财、风险投资等统一由股东大会、董事会按各自权限审批。

第24条 公司的投资应符合国家法律法规的规定和国家产业政策，符合公司的发展战略要求和现有条件，符合成本效益原则，有利于提高经济效益。

第25条 公司董事会有权批准在最近经审计总资产的 %以内的房地产项目投资，公司最近经审计净资产 %以内的股权投资以及不超过人民币 万元的风险投资（期货和其他衍生金融工具投资）。超过上述标准的投资须经股东大会批准。

第26条 为控制投资风险，保证投资项目的经济效益，应对拟投资项目的可行性进行充分的研究论证，并提出可行性报告报董事会或股东大会立项、审查和决策。对于重大投资项目，应组织有关专家、专业人员进行评审。

第27条 项目投资结束后，具体实施投资的公司应对项目的经济效益进行后评估。

第28条 公司通过并购、注资等方式进行股权投资或取得其他公司的控制权时，应对目标企业进行详细调查，并聘请中介机构进行审计和评估，以经审计评估后的价值作为定价的参考依据。

第6章 资产管理

第29条 资金管理

1．公司可以通过增资扩股、发生企业债券、银行贷款、发行信托基金、合作开发、引进房地产投资基金、少数股东对等投入及接受其他单位提供资金、票据贴现、销售回笼等方式筹资项目开发、拓展和生产经营所需的资金，并按规定的权限分别向董事长、董事会、股东会履行审批和备案手续。

2．资金的筹资应根据项目开发、拓展和生产经营的实际资金需求进行，尽量避免资金闲置，并严格控制资金成本和财务风险。

3．公司的资金实行统一管理制度，实行统一调度和统筹安排使用。公司应于每年年末按照整体发展规划和下年度经营计划做好下年度公司整体的资金预算，对资金整体需求、资金保障计划提出可行方案，报董事会审批后执行。

4．资金预算经批准后，公司各级部门应严格执行，认真组织落实，做好资金筹集和使用的计划安排。

5．公司的所有资金必须纳入法定会计账册核算，不得坐收、坐支，严禁账外循环和违规设立“小金库”。

6．公司的会计和出纳不能由同一人担任，开具银行支票所需的印章必须分由两人或两人以上保管，银行支票印章的保管人员不得在空白或内容填列不全的支票上盖章。

7．所有的资金支付必须依据有效合同、合法凭据和齐全的手续，并取得合法有效的票据，杜绝白条或不规范凭证、票据支取资金。由于特殊原因暂时未能取得合法有效票据的，应做好相应的台账记录，明确催收责任人和催收期限，因未及时催收给公司带来税务问题或其他不利影响的，应追究责任人的责任。

8．未经董事会在其权限范围内审议批准，公司的资金不得投入证券市场从事有价证券买卖活动，或从事其他任何形式的委托理财、风险投资活动。

9．公司各级部门应加强对现金的管理和监督，在规定的范围内使用现金，保证库存现金的安全。财务部门应建立现金定额制度，对于超出定额的现金应及时存入银行。

10．资金收支必须及时入账，做到日清月结。公司财务部门的会计人员应按月编制银行存款余额调节表和盘点现金，保证账实相符，出现账实不符情形的必须及时查明原因，分清责任，及时纠正或追究有关人员的责任。

第30条 应收及预付款管理

1．公司应建立完善的应收及预付款管理规范，完善相关业务流程，确保应收及预付款的安全回收。

2．公司应对应收款项和预付款项设立台账逐笔登记发生时间、欠款单位或个人、欠款原因、欠款金额、到期时间、催收责任人等，定期清理，按时催收。台账中记录的应收账款除账面反映的应收账款外，还应包括账上尚未结转收入，在账上暂时未体现为应收账款，但根据合同约定应收的销售房款及其他收入。

3．应形成定期召开应收账款专题会议的制度，由财务、法律、销售、客服等相关部门参加，定期分析、研究应收账款款工作中存在的问题，共同寻求解决方法。

4．由于客观原因确实无法收回，符合公司坏账确认条件的应收款项，应在取得核销证据后及时按规定程序报其董事会核销坏账。

5．公司员工因工作调动、辞退、辞职等原因离开原工作单位的，应结清所欠公司款项，未办妥结清手续的不得办理调动或离职手续。

第31条 固定资产管理

1．应建立和完善固定资产的日常管理规范，对固定资产的构建、使用、处置、保管和登记等基础工作实行规范化管理，确保固定资产的安全和有效使用。

2．在编制年度财务预算时确定下年度的固定资产购置计划，并按照预算实施固定资产购置，超出预算范围内的固定资产购置，应按规定权限审批。

3．累计不超过 万元的固定资产构建和处置由公司董事会授权董事长审批， 万元以上但未超过公司最近审计净资产 %的固定资产构建和处置由董事会审批，超过公司最近审计净资产 %的固定资产构建和处置由股东大会审批。董事长可以根据经营管理需要将其审批权限范围内的固定资产购建和处置一定的额度授权给部门总监审批。

4．公司严禁用公款以私人名义购置固定资产，所购置的固定资产必须全部纳入法定会计账户内管理和核算。

5．公司的固定资产内年至少进行一次清查盘点，并与会计账上记录核对，确保账实相符，不相符的应及时查明原因，分清责任。对于已经失去使用价值、需要报废的固定资产，应及时按照权限请审批清理。

第32条 其他资产管理

1．应建立和完善招标等机制，有效降低各种物料、设备的采购成本。相关归口管理部门应做好验收和保管工作，保证其安全和完整。已完工物业及出租物业应定期维护。

2．股权投资、证券投资所形成的资产以及其他资产按照本制度其他章节及公司的相关制度规定管理。公司资产对外捐赠的管理制度根据公司的实际情况另行制定。

第7章 负债及担保管理

第33条 公司应适当控制负债规模，严格控制财务风险。

第34条 公司发行企业债、发行信托资金、银行贷款等对外举债行为需经董事会、股东大会按照规定权限审批。董事会每年根据公司的实际情况，授权股份公司董事长在每年度股东大会批准的新增借款额度范围内批准单笔金额不超过一定额度的贷款和相关抵押。

第8章 收入、成本、费用管理

第35条 公司各种收入均应有合法的依据、凭证，并规定全部纳入法定会计账册核算，及时进行确认和反映，依法缴纳各种税费。

第36条 公司应建立完善的成本控制管理体系，并按照财务预算严格控制成本费用的开支。成本、费用的支出应真实、合法，并取得有效的原始凭证。

第9章 附则

第37条 关联交易、对外担保等其他财务事项由公司制定的专门制度进行规范，各部门应严格遵守。

第38条 公司章程及相关管理制度对股东大会、董事会、董事长权限的规定发生变化的，按章程及相关管理制度的规定执行。

第39条 本制度中的相关规定与国家颁布的财经法规或公司章程相抵触时，依国家财经法规、公司章程的规定为准。

第40条 本制度经董事会审议通过后实施行。

修

订

记

录

修订标记

修订处数

修订日期

修订执行人

审批签字

制度名称

房地产企业会计核算制度

受控状态

编 号

执行部门

监督部门

编修部门

第1章 总则

第1条 目的

根据《中华人民共和国会计法》和《企业会计准则》，企业必须依法设置会计账簿并保证其真实性、完整性，特制定本制度。

第2条 适用范围

本制度适用于会计核算应当以企业发生的各项经济业务为对象，记录和反映企业本身的各项生产经营活动。会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营成果。

第2章 一般原则

第3条 企业必须依法设置会计账簿，并保证其真实、完整。

第4条 企业负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。

第5条 公司执行统一的会计政策，各企业会计处理方法、各项会计政策、会计估计前后各期应当一致，不得随意变更。如确有必要变更，变更前须上报公司财务管理部审批同意，变更后，应按会计准则要求调整相关账务，并将变更的情况、变更的原因及其对企业财务状况和经营成果的影响，在财务分析报告中说明。

第6条 会计核算应当及时进行。会计记录和会计报表应当清晰明了，便于理解和利用。

第3章 会计政策

第7条 会计年度：本公司采用公历年制为会计年度，即每年1月1日至12月31日为一个会计年度。

第8条 记账本位币：本公司以人民币为记账本位币。

第9条 记账原则和计价基础

本公司以权责发生制为记账基础，除按《企业会计准则》规定应按公允价值计量的资产外，各项资产均按取得时的历史成本入账，如果以后发生资产减值，则计提相应的资产减值准备。

第10条 外币业务核算方法

本公司以人民币为记账本位币，会计年度涉及外币的经济业务，其记账汇率采用交易日的即期汇率，期末对货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，即期汇率与前一年度资产负债表日的即期汇率不同而产生的汇兑差额计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。

第11条 现金及现金等价物的确定标准

本公司的现金是指库存现金以及随时可支取的银行存款；现金等价物是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

第4章 会计估计规范

第12条 金融工具的确认和计量

本公司的金融工具分为以下五类。

1．以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，包括交易性金融资产和交易性金融负债、指定为公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债。

2．持有至到期投资。

3．贷款和应收款项。

4．可供出售金融资产。

5．其他金融负债。

第13条 初始确认和后续计量

1．以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债：按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告发放的现金股利或债券利息，单独确认为应收项目。持有期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，将其公允价值变动计入当期损益。

2．持有至到期投资：按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含已宣告发放债券利息的，单独确认为应收项目。持有期间按照实际利率法确认利息收入，计入投资收益。处置持有至到期投资时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。

3．应收款项：按从购货方应收的合同或协议价款作为初始入账金额。单项金额重大的应收款项持有期间采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。

4．可供出售金融资产：按取得该金融资产的公允价值和相关费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含了已宣告发放的债券利息或现金股利的，单独确认为应收项目。持有期间取得的利息或现金股利，计入投资收益。期末，可供出售金融资产以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。

5．其他金融负债：按其公允价值和相关交易费用之和作为初始入账金额。

第14条 主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法

1．存在活跃市场的金融资产或金融负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值。

2．金融工具不存在活跃市场的，企业应当采用估值技术确定其公允价值。

3．初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，应当以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。

4．企业采用未来现金流量折现法确定金融工具公允价值的，应当使用合同条款和特征在实质上相同的其他金融工具的市场收益率作为折现率。没有标明利率的短期应收款项和应付款项的现值与实际交易价格相差很小的，可以按照实际交易价格计量。

第15条 金融资产减值的处理

期末，对于持有至到期投资和应收款项，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。

1．对于单项金额重大的持有至到期投资和应收款项，单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。

2．对于单项金额非重大的持有至到期投资和应收款项以及经单项测试后未减值的单项金额重大的持有至到期投资和应收款项，按类似信用风险特征划分为若干组合，再按这些组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提减值准备。

第5章 应收款项及坏账准备核算规范

第16条 应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。

第17条 本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

第18条 坏账准备在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提，本公司对回收有困难的应收款项，结合实际情况和经验相应计提特别坏账准备。除此之外，本公司对应收款项按账龄分析法计提坏账准备，坏账准备计提比例如下。

1．1年以下3%。

2．1～2年10%。

3．2～3年20%。

4．3年以上30%。

5．5年以上且回收可能性极小的款项按100%计提。

第19条 本公司确认坏账的标准

1．因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等。

2．因债务人逾期未履行偿债义务，且有明显特征表明无法收回的。对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，确认为坏账损失，冲销已提取的坏账准备。

第6章 存货核算规范

第20条 本公司存货主要包括库存产品、原材料、低值易耗品、开发产品、拟开发土地等。

第21条 拟开发土地指所购入的、已决定将之发展为出售或出租房产的土地，项目开发时全部转入开发成本，项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，后期开发土地保留在本项目。

第22条 开发用土地的核算方法：开发用土地在“存货—开发成本”中核算，项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，后期开发土地在拟开发土地项目核算。

第23条 房地产开发过程中的公共配套设施费用的核算方法

1．不拥有收益权的公共配套设施：按项目的可售建筑面积分摊计入成本。

2．拥有收益权的公共配套设施：按实际成本计入开发成本，完工时单独计入开发产品。

第24条 各类存货的购入与入库按实际成本法计价，发出按加权平均法计价。

第25条 我公司的存货的盘存制度采用永续盘存制。

第26条 我公司的低值易耗品和包装物采用五五摊销法。

第27条 资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量。

1．如果由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于可变现净值的，按可变现净值低于成本的差额计提存货跌价损失准备。

2．可变现净值按正常经营过程中，以估计售价减去估计至完工成本及销售所必须的估计费用的价值确定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。

3．本公司持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

4．房地产可变现净值以单个项目存货在资产负债表日的估计售价减去估计完工成本及销售所必须的费用后的价值确定。

第28条 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。

第7章 长期股权投资核算规范

第29条 同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因企业合并发生的直接相关费用计入当期损益。

第30条 非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。因企业合并发生的直接相关费用计入合并成本。

第31条 除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照以下规定确定其初始投资成本。

1．以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要的支出。

2．以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

3．投资者投入的长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。

4．通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定。

5．通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定。

第32条 本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，和对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。

第33条 本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。

第34条 长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

第35条 在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

第36条 期末，对长期投资进行逐项检查，如果被投资单位的市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于投资的账面价值，按其可收回金额低于账面价值的差额单项计提减值准备。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

第8章 投资性房地产核算规范

第37条 本公司将为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的且能单独计量和出售的房地产，确认为投资性房地产。本公司的投资性房地产主要为已出租的建筑物。

第38条 投资性房地产按照成本进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出相关的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠地计量的，计入投资性房地产成本。

第39条 本公司采用成本模式对于投资性房地产进行后续计量，采用成本模式计量的建筑物，采用直线法平均计算折旧，按估计经济使用年限和估计残值率确定其折旧率。

第40条 期末，逐项对采用成本模式计量的投资性房地产进行全面检查，按可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，无论价值是否得到回升，在以后会计期间不转回。

第9章 固定资产计价及累计折旧核算规范

第41条 本公司为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产，归入固定资产。

第42条 固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。

第43条 固定资产折旧采用平均年限法，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除残值（原值的10%）确定其折旧率，分类折旧率如下。

固定资产折旧率表

第44条 期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。

1．由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。

2．若固定资产处于处置状态，并且通过使用或处置不能产生经济利益，则停止折旧和计提减值，同时调整预计净残值。

第10章 在建工程核算规范

第45条 在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装成本及所借入款项实际承担的利息支出、汇兑损益等核算反映工程成本。

第46条 在建工程以所购建的固定资产达到预定可使用状态作为在建工程结转为固定资产的时点。

第47条 期末，对在建工程进行全面检查，按该项工程可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

第11章 无形资产核算规范

第48条 无形资产按实际支付的金额或确定的价值入账。

第49条 使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。

1．土地使用权按土地出让年限摊销。

2．商标按受益年限摊销。

3．专利权按受益年限摊销。

第50条 对于无形资产的使用寿命按照以下程序进行判断。

1．来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。

2．合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续，且有证据表明企业续约不需要付出大额成本的，续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，本公司综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。

第12章 借款费用核算规范

第51条 本公司借款费用应同时满足在资产支出已经发生、借款费用已经发生以及为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始的条件下才允许资本化。除此之外，借款费用确认为当期费用。

第52条 符合资本化条件的资产，在购建或生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过三个月，暂停借款费用资本化，中断期间发生的借款费用计入当期损益。购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

第53条 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定为应予以资本化的费用。

第54条 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。按照至当期末止购建符合资本化条件资产的累计支出加权平均数与资本化率的乘积并以不超过实际发生的利息进行。

第55条 房地产开发项目的借款费用资本化在房地产完工前计入开发成本。当所开发的房地产竣工验收合格，停止借款费用资本化。若开发的房地产项目发生非正常中断，且连续时间超过三个月，暂停借款费用资本化，将其确认为当期费用，直至开发活动重新开始。

第13章 预计负债核算规范

第56条 本公司将同时符合以下条件与或有事项相关的义务确认为负债：该义务是企业承担的现时义务；履行该义务很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。

第57条 待执行合同变成亏损合同的，该亏损合同产生的义务满足上述条件的，确认为预计负债。

第58条 本公司承担的其他义务（如承担超额亏损、重组义务、弃置费用等）满足上述条件，确认为预计负债。

第14章 所得税核算规范

第59条 本公司所得税采用资产负债表债务法的会计处理方法。

第60条 公司在取得资产、负债时确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

第61条 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

第62条 期末，公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

第15章 合并财务报表规范

第63条 合并范围：本公司以控制为基础确定合并财务报表的合并范围，母公司将能实施控制的全部子公司纳入合并财务报表的合并范围，对已关停并转子公司由于母公司的控制受限而不纳入合并范围内。

第64条 在将本公司的控股子公司及有实质控制权的联营公司之间的投资、内部往来、内部交易的未实现损益等全部抵销的基础上，逐项合并，并计算少数股东权益。少数股东权益是指本公司及其子公司以外的第三者在本公司各子公司应分得的利润（或应承担的亏损）。对于下属的合营公司，采用权益法核算。

第65条 报告期内，因同一控制下的企业合并增加的子公司，调整合并资产负债表的期初数，并将该子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

第66条 因非同一控制下的企业合并增加的子公司，不调整合并资产负债表的期初数，将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

第16章 附则

第67条 本制度由公司财务管理部负责解释和修订。

第68条 本制度经公司董事会批准，自公布之日起实施。

修

订

记

录

修订标记

修订处数

修订日期

修订执行人

审批签字

费用项目

行次

预算数

本月数

本月累计数

占预算的比例（%）

土地征用及拆迁补偿费

土地使用出让金

1

征地费

2

城市配套建设费

3

拆迁安置补偿费

4

拆迁许可证办证费

5

土地预登记证办证费

6

有关税费

7

其他

8

前

期

工

程

费

勘察招标费用

9

施工招投标费用

10

监理招投标费用

11

三通一平

施工接水费

12

施工接电费

13

场土平整费

14

其它设施费

15

项目测量费

地形图测绘费

16

红线规划费

17

试放线费

18

基础验线费

19

验线费

20

竣工测量费

21

人防配套费

22

工程质量监督费

23

投资许可证办证费

24

建设工程规划许可证费

25

施工许可证费

26

建

安

工

程

费

建筑工程费

27

材料设备费用

28

设备安装工程费

29

室内装饰及配置费

30

勘察费用

31

工程监理费

32

桩基费

33

水增容费

34

煤气开户及安装费

35

电开户及安装费

36

公共配套设施费

37

基

础

设

施

建

设

费

自来水

38

污水

39

煤气

40

供电

41

通信

42

道路、路牌

43

绿化、环卫

44

室外照明

45

其他

46

开

发

间

接

费

噪音费

47

渣土办证费

48

排污费

49

办公行政费

50

车辆维护费

51

业务招待费

52

项目用人费用

53

其他

54

合计

费用项目

行次

本年预算数

本月数

本期累计数

上年同期数

可控制费用

差旅费

1

办公费

2

修理费

3

物料消耗

4

低值易耗品

5

技术转让费

6

开办费

7

咨询费

8

审计费

9

诉讼费

10

水电费

11

业务招待费

12

存货跌价准备

13

坏账损失

14

其他管理费用

15

小计

16

不可控制费用

工资

17

职工福利费

18

职工教育经费

19

折旧费

20

劳动保险费

21

其中：退休金

22

退职金

23

社会保险基金

24

保险费

25

计入管理费用的四小税

26

其中：房产税

27

车船使用税

28

土地使用税

29

印花税

30

土地使用费

31

无形资产摊销

32

长期待摊费用摊销

33

住房公积金

34

排污绿化费

35

小计

36

管理费用合计

费用项目

行次

本年预算数

本月数

本期累计数

上年同期数

借款利息（除可资本化的借款费用外）

1

金融机构手续费

2

融资代理费

3

坏账损失

4

其他财务费用

5

合计