物业管理第三方拓展之道（物业管理第三方拓展之道是什么）

概述

规模诉求推动第三方拓展：随着行业快速发展，物管企业扩规模诉求增强，但管理规模抬升及销售增速放缓影响下，关联房企贡献度降低，第三方拓展重要性随之提升。从主流物企来看，各企业明确将第三方拓展纳入增长目标实现路径，2020 年末第三方在管面积规模较高为雅生活服务（3 亿平）、保利物业（2.3 亿平）、绿城服务（2.1 亿平）等，第三方在管面积占比较高为绿城服务（82.5%）、雅生活服务（80.3%）、旭辉永升服务（78.6%）等。由于新建住宅拓展空间有限、存量住宅拓展难度较高，第三方拓展业态更趋多元，2021H1 百强物企中标项目中，43%为住宅物业，其余则涉及办公、商业、园区、学校等多种类型。

多因素影响拓展成效：第三方拓展能力受资金、渠道、品牌等因素影响，且离不开组织建设、激励加持，以及关联房企协同发展带来的有效补充：1）资金资源可同时作用于收并购与自主外拓，除绝对规模外，现金流创造能力同样不可忽视；2）服务广度影响可拓展范围、服务深度影响外拓议价能力，当前主流物企已基本实现全国化布局，深耕或为后续主要发力方向；3）组织建设、激励强化在于标准化拓展流程、提升效率及激发热情，现有举措涉及组织调整、人员培训、定向激励及股权激励等；4）关联房企协同发展体现在项目联合获取、品牌影响力共享等层面，包括联合收并购，以及影响力共享导致的物企、房企高重合度布局。拓后融合方面，大规模整合主要存在于收并购情形，整合关键主要在于投后管理前置、全方位赋能等。

第三方拓展趋势思考：第三方拓展仍为后续规模扩张重要途径。其中自主外拓由于整合难度低、协同效应好，为扩规模、充业态重要选项；收并购尽管资金要求较高，但单次交易即可推动规模跨越式增长，且有效整合后被并购标的亦有望呈现较好表现，仍为绕不开的扩张选项。

一、 规模诉求推动第三方拓展

1.1 第三方拓展重要性提升

为把握行业“量升、利增、扩容”发展机遇，各物企规模诉求持续增强。而从实现路径来看，管理规模基数抬升、上游开发销售降速影响下，关联房企可直接产生的业绩贡献比重下行，物管公司具备市场化发展、向第三方要增长的动力。各主流物企已明确将第三方拓展列入增长计划，如融创服务 2021年计划新增在管面积 1亿平米，其中 50%来自第三方拓展；金科服务 2021年计划新增在管面积不少于 8000 万平米，其中约 75%来自第三方拓展。

主流物企设定的增长目标

资料来源：公司业绩发布会，平安证券研究所

物企关联房企规模贡献度下降

资料来源：公司公告，平安证券研究所，克而瑞

主流物企2021年增长目标拆解

资料来源：公司业绩发布会，平安证券研究所

1.2 主流物企争相布局，业态类型持续丰富

从主流物企第三方拓展程度来看，2020年末雅生活服务、保利物业、绿城服务第三方在管面积相对较高，分别为 3亿平米、2.3亿平米、2.1亿平米；绿城服务、雅生活服务、旭辉永升服务第三方在管面积占比较高，分别为 82.5%、80.3%、78.6%。

主流物企第三方拓展情况

资料来源：公司公告，平安证券研究所

2021H1百强物企中标项目类型

资料来源：中指，平安证券研究所

二、 多因素影响拓展成效

第三方拓展能力受资金、渠道、品牌等资源禀赋影响，同时离不开组织建设、激励加持，以及关联房企协同带来的有效补充。此外良好拓展成效的达成还需重视拓后整合融入情况。

2.1 资金支持拓展能力，主流物企现金充足

融资畅通现金资源主要用于资金要求较高的收并购，同时亦可作用于招投标等自主外拓。主流物企在手现金普遍充足，2020年末 14家主流物企未受限货币现金为 18.8-152.2亿元，大幅高于单笔收并购所需金额。除绝对规模外，现金流创造能力亦为资金实力一大体现，包括经营造血、资本市场融资等。

优势企业凭借良好发展与资本市场认可，再融资渠道通畅，例如碧桂园服务 2020年、2021年先后通过配售、可转债发行募资 116.6 亿港元、155.3 亿港元；雅生活服务 2021 年通过配售募资 32.6亿港元。

主流物企在手现金

资料来源：公司公告，平安证券研究所

上市物企单笔收并购交易金额

资料来源：家和嘉业，平安证券研究所

主流物企上市再融资情况

资料来源：公司公告，平安证券研究所

2.2 覆盖范围影响 拓展半径，主流物企基本实现全国化布局

主流物企基本 实现全国化布局，密度提升为主要发展方向 。地理布局视角下，服务广度影响可拓展范围；服务深度有望推动规模效应显现，影响外拓议价能力。14家主流物企中，除建业新生活以深耕河南为主，其余物企均已实现全国化布局。对比管理城市与单城管理面积，发现主流物企前期规模增长主要受管理城市数量增长推动，各企业 2020年单城在管面积大多处于 100-200万平米之间，并无明显差别。由于密度提升有望带来区域协同、产生规模效应，城市深耕成为主流物企主要发力方向。

主流物企2020年末覆盖城市

资料来源：公司公告，平安证券研究所

主流物企单城在管面积

资料来源：公司公告，平安证券研究所

2.3 组织建设、 激励强化调动 拓展积极性

第三方拓展的 持续推进亦离不开组织、团队建设以及激励机制完善。以上举措有望标准化 拓展流程、提升拓展效率、激发拓展积极性。例如，融创服务在 2020年并购开元、环融后，将原有 7大区域 开元 环融的组织架构调整为 15 大区域 医院事业部，同时任命原开元负责人统筹集团整体外拓工作，整合资源，强化外拓实力。同时部分物企积极推动外拓培训，如保利物业针对性开展市场拓展业务培训、第一服务举办市场拓展专题培训、旭辉永升服务线上学习平台提供包括市场拓展、经营拓展等在内的 300 门在线课程等。对于拓展积极性的调动，还包括针对投拓人员的定向激励，以及通过股权激励计划留住人才、激发奋斗热情。

部分物企第三方拓展人才培养措施

资料来源：中国房屋管理研究院

部分物企股权激励措施

资料来源：公司公告，平安证券研究所

2.4房企整合背景下的物管收并购

与关联房企的资源协同一方面体现在项目的联合获取，另一方面体现在品牌影响力的共享。旭辉永升服务与关联房企旭辉控股集团、融创服务与关联房企融创中国、世茂服务与关联房企世茂集团，均曾出现联合收并购情形。此外，可以观察到，物企与关联房企布局重合度相对较高，包括旭辉永升服务与旭辉控股集团、融创服务与融创中国、金科服务与金科股份、新城悦服务与新城控股；究其原因，一方面关联房企持续交付仍将对物企布局产生影响，另一方面，出于区域深耕与影响力共享考量，物企仍大概率倾向围绕关联房企所在领域布局。

部分房企整合背景下的物管收并购情形

资料来源：公司公告，平安证券研究所

2.5拓后整合融入

第三方拓展整合问题，分为自主外拓、收并购两种类型。自主外拓方面，无论新项目承接或存量项目开拓，均较少面临原有团队融合问题；而收并购则需要在整合方面投入更多精力。通过梳理各物企收并购做法，影响整合效果的关键主要在以下两方面：

1）投后管理部门深度参与投前决策；

2）尽管人员渗透程度存在差异，但仍需全面规划被并购公司发展路径，实现信息系统、业务资源等赋能，注重文化融合等等。

以世茂服务为例，公司遵循价值投资与投后一体化管理的投资理念，优选区域龙头公司、关注细分领域冠军，并致力于全面提升并购标的管理效能。不仅欲通过收并购短期支撑公司规模成长，更期望在中长期培育新增长引擎，包括细分赛道冠军企业培养、增值服务发展推动、城市服务生态版图完善等。从投资流程来看，公司投前精准执行投资漏斗体系，包括精选项目、前置投后团队等；投后从财务、人力、风控、业务信息等维度进行一体化统筹，对标世茂标准，实现较好整合。收购效果方面，2020 年世茂服务收并购标的平均收缴率提升 12.1 个百分点，投前投后净利率提升幅度位于 2.2-4.8pct 之间。

世茂服务收并购流程

资料来源：世茂服务业绩发布会材料

世茂服务收并购项目盈利情况

资料来源：世茂服务业绩发布会材料，平安证券研究所

三、小结

自主外拓由于整合难度低、协同效应好，为扩规模、充业态重要选项；收并购尽管资金要求较高，但单次交易即可推动规模跨越式增长，且有效整合后收并购标的亦有望呈现较好表现，仍为绕不开的规模扩张选项。更高维度来看，物企间竞争并非仅为零和博弈，万物云与阳光智博的换股携手为行业格局演变提供了新的范例，龙头物企平台化趋势进一步显现。

上市物企2021Q2收并购明细

资料来源：中物研协，平安证券研究所

上市物企估值分化

资料来源：Wind，平安证券研究所