房地产项目代建方在委托代建合同中面临哪些风险?责任如何承担?

随着社会经济的发展,房地产项目的代建模式逐渐成为众多品牌房企开拓市场和业务一种发展方向。由于委托代建合同并非《民法典》规定的有名合同,因此,与之相关的法律关系也面临着众多的风险和不确定因素。

下面,以山东高院二审审理的一则典型案例为例,对代建方在委托代建合同中的责任承担等相关法律问题予以分析,试图厘清与之相关的共性责任,并提出对应的法律风险防范建议。

一、案情简介

房地产项目代建方在委托代建合同中面临哪些风险?责任如何承担?2011228日,甲公司作为委托方与乙公司代建方签订名为《项目合作开发合同》的委托代建合同,由乙公司负责办理项目前期筹建、项目建设等审批手续,甲公司予以配合;项目施工建设基建资金等也由乙公司筹集,项目建设过程中产生的费用、欠款均由乙公司独立承担。

随后,乙公司作为施工方丙公司签订建设工程施工合同,约定由丙公司承建某孵化园项目部分工程,并对合同价款做了明确约定。

2018115日,施工方丙公司委托方甲公司办理了项目的移交手续,并签署了交接清单。

2020722日,因代建方乙公司拖欠施工方丙公司部分工程款和利息未支付,丙公司诉至法院,要求甲公司和乙公司对欠付的工程款及逾期付款利息承担共同付款责任。

二、诉争焦点

委托方甲公司和代建方乙公司是否应当对欠付款承担共同支付责任?

三、法院判决

一审法院认为,乙公司和丙公司存在建设工程施工合同关系,丙公司在完成涉案工程后,乙公司对施工的工程量进行了结算,丙公司有权依据施工合同和结算结果,请求乙公司向其支付工程款。

甲公司通过与乙公司委托代建方式建设涉案工程,甲公司未与丙公司签订施工合同,其与丙公司之间不存在建设工程施工合同关系。因此,丙公司请求甲公司支付工程款,不符合合同的相对性原理,不应予以支持。遂判决乙公司应当支付丙公司付款及利息,驳回了公司要求甲公司承担共同支付义务的诉讼请求。

丙公司不服一审判决,向山东高院提起上诉,请求撤销一审判决,改判支持丙公司的全部诉讼请求。山东高院认为,案涉建设工程施工合同签订的主体系丙公司与乙公司,甲公司并非上述合同的签订主体,而委托代建亦不同于普通的民事代理关系,同时,丙公司未提供充分证据证明甲公司实际参与了案涉工程施工管理,故丙公司要求甲公司承担共同付款责任的主张,没有事实和法律依据,依法不予支持。遂判决驳回上诉,维持原判。

四、相关法律问题分析

1.委托代建合同的性质

委托代建合同并不属于《民法典》规定的有名合同,现行的法律法规也未明确其法律性质,这就导致委托代模式下工程款的支付责任主体不确定,直接影响委托方、代建方、施工方的权利义务确定。

对于委托代建合同的性质,通过检索山东区域案例,大多数法院认定委托代建合同性质为房地产开发经营合同。例如,青岛中院在(2020)鲁02民终7982民事判决书中认为:“委托代建法律关系性质为房地产开发经营合同,而不属于建设工程合同的范围,委托代建合同与施工合同是两个独立的法律关系。委托代建合同并非我国法律规定的有名合同,系无名合同之类型,其不属于《合同法》中的委托合同。”

再如,滨州中院在(2021)鲁16民终417民事判决书中认为:“关于双方合同的性质问题,本案合同应为委托代建合同纠纷,因此本案双方签订的合同性质应为委托代建合同,即由被上诉人委托具有房地产开发企业资质的上诉人对涉案项目进行开发建设,并非合作开发房地产合同而应当属于房地产开发经营合同。”

2.委托代建合同建设工程施工合同的关系

委托代建合同约定的是建设单位与代建单位之间的关系,合同标的为代建行为,代建单位对外发包建设工程,但不是建设工程的所有人;建设工程施工合同约定的是建设工程发包方与承包方之间的关系,合同标的为工程,给付的是工程价款。

3.未经招投标签订的委托代建合同是否有效

山东区域法院对该问题审判观点较为一致,未经招投标签订的委托代建合同无效。比如,山东高院在(2020)鲁民终2879民事判决书中认为,甲开发区管委会与乙公司签订的《委托代建合同》虽然不是建设工程施工合同,但是其中涉及全程项目管理及工程价格承包,以及工程施工、工程款支付等内容。根据有关法律以及《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第七条规定,使用国有资金投资项目,勘察、设计、监理等服务的采购,单项合同估算价在50万元人民币以上的,必须进行招标。而涉案项目管理及工程承包未经招投标,一审法院据此认定《委托代建合同》无效,本院认为是正确的。张某主张《委托代建合同》有效,理由不能成立,本院不予支持。

4.委托应否对代建方欠付的工程款承担责任

委托代建合同与施工合同是两个独立的法律关系,原则上在审理建设工程施工合同纠纷案件中,不宜追加委托为案件当事人,不宜判令委托对发包人偿还工程欠款承担连带责任。委托也无权以承包人为被告向人民法院提起诉讼,主张承包人对工程质量缺陷承担责任。委托与代建就委托代建合同发生的纠纷,也不宜追加承包人为本案当事人。

山东高院在(2020)鲁民终2950民事判决书中认为,涉建设工程施工合同签订的主体系丙公司与乙公司,甲公司并非上述合同的签订主体,而委托代建亦不同于普通的民事代理关系,同时,丙公司未提供充分证据证明甲公司参与了案涉工程施工管理,故丙公司关于甲公司应当承担付款责任的主张,没有事实和法律依据,依法不予支持。

5.委托代建合同中代建方是否需要资质

代建单位是房地产开发建设企业,需要资质。泰安中院在(2014)泰民初字第107号民事判决书中认为,原、被告双方签订的房屋联建合同实为原告为解决职工住房而委托具备房地产开发资质的被告代为建房的委托代建合同,该合同系双方真实意思表示,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。

五、法律风控建议

1.委托方应当与代建方明确合同的性质

若委托方和代建方明确约定双方是委托关系,则代建方与施工方发生纠纷时,代建方可向施工方披露委托方,基于委托代理合同关系,代建方所承担的后果最终由委托方来承担,在该种模式下,代建方所面临的风险便会大大降低。

2.通过合同的实际履行行为,固定双方责任

若委托方在合同签订或履行中,履行了部分发包人的义务或直接参与施工管理,则发生纠纷时,委托方存在被判令承担连带责任的可能,因此,代建方的角度而言,应尽量通过各种方式,让委托方参与到施工合同管理过程中,避免代建方成为唯一的承担责任的主体。

3.合理设置合同条款内容

对于委托代建合同中,委托方要求代建方承担的质量、工期等责任,代建方可以通过在施工合同中设置有效条款,将该等风险分散至施工方避免过多设置代建方承担责任的条款。

委托代建行为非委托行为,如何更全面地保障代建方的权益,有待相关部门出台具体的法规政策来加以完善,同时,代建方自身应当积极地进行风险防范结合代建合同的法律特征,对代建风险及时进行识别和化解。

版权声明:本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至 举报,一经查实,本站将立刻删除。

(0)
上一篇 2022年11月24日 上午8:09
下一篇 2022年11月24日 上午8:10

相关推荐

  • “党建好书”(2023年5月书单)(2020年党建书籍目录)

    最是书香能致远。习近平总书记曾对广大党员干部加强读书学习提出殷殷期望:“要勤于学、敏于思,坚持博学之、审问之、慎思之、明辨之、笃行之,以学益智,以学修身,以学增才。”鉴于此,党建网…

    科研百科 2023年6月22日
    539
  • 项目节点管理

    项目节点管理是一种有效的项目管理方法,可以帮助项目经理有效地规划、控制和协调项目进度,确保项目按时完成并达到预期目标。在这篇文章中,我们将探讨项目节点管理的基本概念、好处和挑战,以…

    科研百科 2025年7月30日
    1
  • 计算机科研项目课题名称

    计算机科研项目课题名称: 实时图像处理与识别 随着计算机技术的不断发展,图像处理与识别技术已经成为了计算机领域中不可或缺的一部分。实时图像处理与识别技术更是在实际应用中得到了广泛的…

    科研百科 2025年5月31日
    2
  • 科研项目通过科技厅鉴定

    科研项目通过科技厅鉴定 近年来,随着科技厅的不断发展,越来越多的科研项目通过鉴定,获得了政府的认可和支持。本文将介绍一个科研项目通过科技厅鉴定的经历,为我们展示了科研项目通过鉴定的…

    科研百科 2025年5月28日
    0
  • 弱电工程项目整体工作计划方案,含流程图(弱电工程实施方案)

    大家好,我是薛哥。最近VIP会员群的读者咨询弱电项目的整体施工计划,今天分享一下,项目整体工作计划,分为六部分,后附项目施工流程图,建议收藏备用。 此套完整的word方案,VIP会…

    科研百科 2023年11月22日
    138
  • 装修项目经理管理工地

    装修项目经理管理工地 作为一名装修项目经理,我的职责就是管理工地,确保项目的顺利进行。在管理工地时,我会面临许多挑战,比如人员流动、材料短缺、质量问题等等。但是,我如何利用我的技能…

    科研百科 2025年7月24日
    1
  • 微软项目管理系统叫什么

    微软项目管理系统叫什么 微软项目管理系统(Microsoft Project,简称MP)是由微软公司开发的一款项目管理工具。它可以帮助项目经理和团队有效地组织、计划和控制项目进展。…

    科研百科 2024年12月30日
    1
  • 党组织架构

    党组织架构是中国共产党的一个重要组成部分,也是中国共产党领导中国革命和建设的基本制度之一。本文将介绍中国共产党的组织架构,包括其历史、组成、功能和演变。 一、历史 中国共产党成立于…

    科研百科 2025年1月2日
    44
  • 干部教育培训应该做到“四个坚持”(干部教育培训坚持什么)

    干部教育培训是建设高素质干部队伍的先导性、基础性、战略性工程,在推进中国特色社会主义伟大事业和党的建设新的伟大工程中具有不可替代的重要地位和作用。最近对于《干部教育工作培训条例》的…

    科研百科 2023年11月14日
    149
  • 农业科研项目方案

    农业科研项目方案 农业科研项目方案是农业科学研究中的重要组成部分,旨在研究农业生产中的问题,提高农业生产效率和质量。以下是一个可能的农业科研项目方案: 项目名称: 基于智能监测和决…

    科研百科 2025年2月25日
    1