物业区域业主大会和业委会工作指引：业主大会成立工作指南（物业成立业主委员会）

业主大会成立工作指南

一、成立条件

一个物业区域内，符合下列条件之一，具备成立业主大会的条件：

（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；

（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

二、成立流程

（一）提出申请（两种方式任选其一）

1.由建设单位向县（市）区住建主管部门提出书面申请。

2.由业主向县（市）区住建主管部门提出书面申请。

（二）组建筹备组

1.住建主管部门经核实，符合成立业主大会条件的，书面通知街道办事处、乡镇人民政府；

2.街道办事处、乡镇人民政府自收到通知之日起三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组：

（1）筹备组由街道党工委、办事处或乡镇党委、人民政府、业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成；

（2）筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组成员人数的半数。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定；

（3）筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任；

（4）筹备组将成员名单以书面形式在物业区域内显著位置公布。业主对筹备组成员有异议的，由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府协调解决。

（三）会议筹备

1.确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容和表决规则；

3.根据住建主管部门制定的示范文本，起草本物业区域《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法》《业主委员会工作规则》，在充分征求意见的基础上，形成《管理规约（草案）》《业主大会议事规则（草案）》《业主委员会选举办法（草案）》《业主委员会工作规则（草案）》；

4.组织推选业主委员会候选人，对报名者进行核查；

5.确定候选人人选，并报送街道办事处、乡镇人民政府审核；

6.公布候选人名单（经街道办事处、乡镇人民政府审核后）；

7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

（前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二、三、六项还应当在物业区域内显著位置公示。业主对前款内容有异议的，筹备组应当记录、处理并答复。筹备组自成立之日起六十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。）

（四）召开首次业主大会会议

1.表决《管理规约（草案）》《业主大会议事规则（草案）》《业主委员会选举办法（草案）》《业主委员会工作规则（草案）》；

2.选举首届业主委员会委员、候补委员；

3.筹备组预定的其他事项。

（五）公布决议

根据首次业主大会会议召开的情况，筹备组拟定首次业主大会会议决议，并在物业区域内显著位置公布，公布期限不少于七日。

（六）召开首届业主委员会第一次会议

首届业主委员会自选举产生之日起七日内召开第一次会议，由当选的首届业主委员会委员推选主任委员、副主任委员，决定委员工作分工等。会议由筹备组组长召集，候补委员列席会议。首届业主委员会应当将第一次会议议定的事项制作书面决议，在物业区域内显著位置公布，公布期限不少于七日。同时将会议决议报送物业所在地居（村）民委员会，听取居（村）民委员会的意见。

在完成会议预定议程后，筹备组向首届业主委员会移交首次业主大会会议筹备工作资料，筹备组自行解散。

（七）办理业主委员会备案

首届业主委员会自选举产生之日起三十日内，持业主大会决议和业主委员会委员名单等相关资料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以及住建主管部门备案。

（八）申请刻制印章

首届业主委员会办理备案后，持备案通知向物业所在地公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。经公安机关批准后到指定印章制作点刻制印章。

附件 1.业主大会相关问题解答

2.首次业主大会会议流程图

3.业主委员会换届选举流程图

附件 1

业主大会相关问题解答

一、业主大会是什么？

答：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，由物业区域内全体业主组成。

需要明确以下几个问题：

1.业主大会不是会议，业主大会会议才是会议，业主大会是一种制度，是业主参与物业管理活动的组织形式。

2.业主大会自首次业主大会会议表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》，选举产生首届业主委员会之日起成立。

3.业主大会依据法律、法规、规章和规范性文件的规定以及管理规约、业主大会议事规则的约定，决定物业区域内一切物业管理事项。

4.物业区域内的业主、物业使用人必须遵守业主大会制定的管理规约和业主大会议事规则，遵守业主大会制定的各项规章制度，并执行业主大会作出的决定。

5.一个物业区域成立一个业主大会。

6.物业区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

二、业主大会怎样运行？

答：业主大会的运行是通过业主大会会议（表决事项）和业主委员会执行业主大会决定来实现。

1.业主大会会议形式

（1）集体讨论；

（2）书面征求意见：

①应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业区域内公告。

②凡投票表决的，表决意见应由业主本人依法确认。（备注：《业主大会和业主委员会指导规则》规定为“表决意见应由业主本人签名”）

（3）电子投票。

2.业主大会会议时间

（1）定期会议：按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

（2）临时会议：（有下列情况之一的，业主委员会应及时召开）

①业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；

②需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务人的；

③管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

三、业主大会会议做什么？

答：1.制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

2.选举业主委员会，更换业主委员会委员、候补委员或者撤销业主委员会委员职务；

3.选聘、续聘和解聘物业服务人员或者决定自行管理物业；

4.审议业主委员会提交的物业服务合同草案，确定或者调整物业服务方式、内容、标准和价格；

5.管理、使用住宅专项维修资金；

6.筹集住宅专项维修资金；

7.改建、重建建筑物及其附属设施；

8.利用业主共有部分从事经营活动或者改变业主共有部分的用途；

9.改变或者撤销业主委员会作出的决定；

10.法律、法规规定的其他事项。

四、业主大会的表决规则是如何规定的？

答：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

1.决定下列事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

①筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

②改建、重建建筑物及其附属设施；

③改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

2.决定下列事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

①制定和修改业主大会议事规则；

②制定和修改管理规约；

③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

⑤使用建筑物及其附属设施的维修资金；

⑥有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

五、首次业主大会会议的时间和形式如何确定？

答：首次业主大会会议召开时间和会议形式由首次业主大会会议筹备组确定。筹备组确定会议召开时间和形式后，应在首次业主大会召开十五日前以书面的形式在物业区域内显著位置公告。

六、如何认定业主？

答：房屋所有权人为业主。

根据相关法律法规规定，以下认定为业主:

1.尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理关系中的业主；（特别提示：买卖、赠与行为中需要注意把握“旨在转移所有权”）

2.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的人；

3.因继承发生效力取得物权的人；

4.因合法建造取得物权的人。

七、业主的投票权数如何确定？

答：业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定：

1.建筑物面积数

（1）专有部分面积

①专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；

②尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；

③尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

2.业主人数

（1）业主人数：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（2）总人数：按照前项的统计总和计算。

八、业主委员会是什么？

答：业主委员会由业主大会选举产生，依法履行法律、法规规定的职责和业主大会赋予的职责，为业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定和交办的物业管理事务，并接受业主大会的监督。

九、业主委员会职责是什么？

答：1.执行业主大会的决定和决议；

2.召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；

3.根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同；

4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；

5.督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

6.组织、监督住宅专项维修资金的筹集、使用；

7.根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；

8.配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；

9.法律、法规和管理规约规定的其他职责。

十、业主委员会委员候选人如何产生？

答：业主委员会委员候选人由街道、社区、小区党组织、居民组织（居（村）民委员会）、业主联名推荐和自荐产生。筹备组在组织推选时，应当核查参选人的资格，并根据物业类型、物权份额、参选人的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人。推动小区党组织书记和业委会主任“一肩挑”，小区党组织成员依法当选业委会委员，推动业委会党员占比超过60%。业主委员会委员候选人需报经街道办事处、乡镇人民政府审核。筹备组应当将候选人名单在物业区域内显著位置公示。

十一、业主委员会委员、候补委员应具备哪些条件？

答：1.本物业区域内的业主（房屋所有权人为业主）；

2.具有完全民事行为能力；

3.遵守国家有关法律、法规；

4.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

5.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

6.具有一定的组织能力；

7.具备必要的工作时间。

十二、业主委员会委员、候补委员负面清单有哪些？

答：业主委员会委员、候补委员不得有下列情形：

1.拒绝、放弃履行委员职责或者阻挠业主委员会履行职责；

2.挪用、侵占业主共有财产或者侵害其他业主、物业使用人的合法权益；

3.利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

4.打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

5.泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

6.转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理有关文件、资料；

7.擅自使用业主大会、业主委员会印章或者以业主大会、业主委员会名义对外活动；

8.法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

十三、业主大会能否规定业主委员会委员、候补委员候选人资格的限制条件？

答：可以。根据《宜昌市住宅小区物业管理条例》第十八条规定，业主大会议事规则可以规定业主有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员和候补委员候选人：

1.本人及其近亲属与为本住宅小区提供服务的物业服务人有直接利害关系的；

2.有物业不当使用行为且未改正的；

3.不适宜担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。

十四、业主委员会组成、委员和候补委员任期及产生方式是如何规定的？

答：1.业主委员会由五至十一人单数委员和不超过委员人数二分一的候补委员组成；

2.业主委员会委员和候补委员经业主大会会议一并选举产生，委员和候补委员必须是本物业区域的业主；

3.业主委员会任期自选举产生之日起计算，每届不超过五年，可以连选连任，业主委员会委员、候补委员任期与业主委员会任期相同。

4.业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

5.候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。

十五、首届业主委员会第一次会议召开的期限如何规定？

答：首届业主委员会第一次会议应当自选举产生之日起七日内召开，并完成推选业主委员会主任和副主任等工作。

十六、业主委员会备案时间是如何规定的？

答：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持所需文件向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以及县级住建部门备案。

十七、业主委员会备案所需材料有哪些？

答：1.业主委员会备案表；

2.业主大会决定和业主委员会决定；

3.经业主大会表决通过的《业主大会议事规则》和《管理规约》；

4.业主大会成立和业主委员会选举的情况；

5.业主名册和投票权数清册；

6.业主委员会委员、候补委员业主身份证明材料（不动产登记证书或房屋所有权证书、买卖合同、法院或仲裁委员会已生效的法律文书、因继承或受遗赠发生效力取得物权的法律文书）。

十八、业主委员会任期内备案内容发生变化怎么办？

答：业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

十九、业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务怎么办？

答：街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

二十、业主委员会委员、候补委员资格的终止方式有哪些？　

答：业主委员会委员、候补委员资格的终止分为自行终止和决定终止。

1.自行终止

有下列情形之一的，资格自行终止：

（1）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；

（2）不再具备业主身份的；

（3）不再具备履行职责能力的；

（4）任职期间被追究刑事责任的；

（5）法律、法规和管理规约规定的其他情形。

2.决定终止

有下列情形之一的，由业主委员会或百分之二十以上业主提请业主大会决定终止；业主委员会未提请的，由街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止：

（1）拒绝、放弃履行委员职责或者阻挠业主委员会履行职责；

（2）挪用、侵占业主共有财产或者侵害其他业主、物业使用人的合法权益；

（3）利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（4）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（5）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（6）转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理有关文件、资料；

（7）擅自使用业主大会、业主委员会印章或者以业主大会、业主委员会名义对外活动；

（8）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

二十一、业主委员会的换届工作如何进行？

答：在街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的监督指导下，由业主委员会组织成立业主委员会换届小组，依法进行换届选举工作。具体方法可参照首届业主委员会选举。

二十二、业主委员会如何交接？

答：1.业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。

2.业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的财物移交业主委员会。

3.拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交，公安机关应当依法协助。

4.可以由街道办事处、乡镇人民政府委托第三方审计机构对业主大会和业主委员会财务情况进行审计。

二十三、召开业主大会会议需要报告吗？

答：需要。召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、召开方式等在物业区域内显著位置公布，并报物业区域所在地的居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派代表列席会议。

二十四、业主大会会议记录是否需要报备和公布？

答：业主委员会应当将业主大会会议记录报送街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会，并在物业区域内显著位置进行公布，公布时限不少于十五日。

二十五、业主委员会不按时组织换届选举怎么办？

答：业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议，完成换届选举。逾期未完成的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会会议完成换届选举。

二十六、首次业主大会会议无法在规定的时间召开或者未能选举产生业主委员会的，如何处理？

答：首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。但是六十日内无法召开首次业主大会会议或者未能选举产生业主委员会的，经街道办事处、乡镇人民政府批准，可以适当延长。

二十七、业主委员会委员如何增补？

答：业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补；经递补仍出现空缺的，按规定及时补选。缺额人数超过委员总数百分之五十的，应当重新选举业主委员会。

二十八、业主委员会会议有哪些规定？

答：1.按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议；

2.经三分之一以上业主委员会委员提议，应当在七日内召开会议。

3.会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

4.会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

5.业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

6.业主委员会应当于会议召开七日前，在物业区域内显著位置公布会议议题及具体内容、时间、地点。

7.会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业区域内显著位置公布，公布期限不少于一个月，对业主具有约束力。

二十九、业主大会、业主委员会作出的决定效力有哪些？

答：1.业主大会、业主委员会作出的决定应当自作出之日起三日内在物业区域内显著位置公布，公布期限不少于一个月，对业主具有约束力；

2.业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；

3.业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定；

4.业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，住建部门、街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者予以撤销。

三十、业主委员会应当向业主公布哪些资料和情况？

答：业主委员会应当在物业区域内显著位置向业主公布下列资料和情况：

1.管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

2.业主委员会委员、候补委员名单；

3.物业服务合同；

4.住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

5.业主共有部分的使用和经营收益情况；

6.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位使用情况；

7.法律、法规规定的其他资料和情况。

前款第四项至第六项情况应当每年至少公布一次，公布期限不少于一个月。业主委员会未公布前款资料和情况的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其公布。

（三十一）业主委员会财务管理有什么规定？

答：《宜昌市住宅小区物业管理条例》规定，业主委员会应当建立规范的财务管理制度，妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料。业主大会和业主委员会工作经费、业主共有部分经营所得收益应当按照财务要求分别建账管理。

业委会可联合社区探索设立的共管账户，将小区物业费、公共收益存入共管账户，依据物业服务合同约定、服务质量考核结果等定期向物业服务企业拨付资金。

街道办事处、乡镇人民政府可以根据需要委托第三方审计机构对业主大会和业主委员会财务情况进行审计。

三十二、业主大会和业主委员会工作经费从哪里来？

答：业主大会和业主委员会工作经费从业主共有部分经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊，其标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，应在业主大会议事规则中予以明确。工作经费的收支情况，应当每年在物业区域内显著位置至少公布一次，接受业主监督。

业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况，决定给予其适当补贴。业主大会可以授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确其工作职责和薪酬标准。

三十三、业主大会议事规则的作用是什么？

答：业主大会通过《业主大会议事规则》来建立大会内的正常工作秩序，保证大会内集体意志和行动统一。《业主大会议事规则》是全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。

三十四、业主大会议事规则的主要内容有哪些？

答：1.业主大会的议事方式，包括业主大会会议是采用集体讨论还是书面征求意见的形式；

2.业主大会的表决程序，包括业主大会会议的基本议程、业主大会的表决形式等；

3.业主投票权确定办法，包括如何来确定业主在业主大会会议上的投票权数等；

4.业主委员会的组成和任期，包括业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期、正副主任的配置等；

5.业主大会其他事项的规定，包括业主大会的宗旨、权利与义务、活动范围、经费来源、业主委员会的权利与义务等。

三十五、管理规约是什么？

答：管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质，它是由物业区域内全体业主对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务人在使用、维护、管理中应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约对全体业主及物业使用人、开发建设单位、物业服务人具有约束力。

附件 2

首次业主大会会议流程图

附件3

业主委员会换届选举流程图

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