绿城管理去年盈利5.65亿元同比增32% 管理层称将参与AMC不良项目纾困(绿城集团财务风险分析2020)

本报记者 王丽新

“房地产行业基本面未来将是稳定的,预计开发规模将从去年的18万亿元高位有所回落,但仍旧会保持相当大的基数。”3月23日上午,在房地产代建第一股绿城管理2021年业绩说明会上,绿城管理控股董事会主席兼非执行董事郭佳峰向《证券日报》等媒体和投资者表示,在行业去金融化的背景下,轻资产开发模式是一个比较好的选择,未来会有更多的头部企业进入到代建领域,竞争也会更加激烈。

3月22日晚间,绿城管理交出了2021年业绩考卷。2021年,绿城管理实现收入约22.43亿元,同比增长23.7%;毛利率46.4%,同比微跌;归属于股东的净利润约5.65亿元,同比增长31.9%。报告期内,公司经营活动现金净流量为5.66亿元。

“房地产市场逐步进入存量阶段,增量建设规模有限,由开发商向服务商转型是房企发展的必然趋势。在房地产市场‘轻’和‘专’的发展趋势,以及代建领域具有轻资产运营模式、抗周期、高盈利等优点的影响下,代建企业逐渐增多,代建市场的竞争日益加剧。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示,代建市场的发展空间仍较为广阔,未来保障性租赁住房、安置房等开发建设项目将逐步增多,市场需求进一步释放,代建企业参与度将更高。综合来看,当下房地产行业中代建共建企业的市场格局较为稳定,且具有一定的上升空间。

新拓项目代建费将达71亿元

综合来看,绿城管理交出了一份不错的成绩单,尤其在项目拓展方面和管控能力上,有所增益。

财报显示,截至2021年末,绿城管理业务覆盖101座主要城市,管理项目数量增至345个;合约项目总建筑面积8470万平方米,较上年同期增长11.3%;在建面积4400万平方米,较上年同期增长8.7%。

从项目拓展方面来看,2021年,绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达2280万平方米,同比增长约21.9%;新拓代建项目代建费预估71.1亿元,同比增长约22.3%。

此外,从具体业务占比来看,按绿城管理当期在建面积测算,政府委托项目为1420万平方米,占比32.3%;国有企业委托项目为1810万平方米,占比41.0%;私营企业委托项目为1080万平方米,占比24.5%;金融机构委托项目为100万平方米,占比2.2%。

对于未来业务发展目标,绿城管理控股执行董事、CEO李军表示,一要保持政府代建业务的增长,这一业务板块将是未来主流房地产开发模式之一,收入占比计划增加至30%以上;二是商品房市场将出现结构性分化,传统房地产企业压力巨大,其目标是“去杠杆保交付保生存”,公司将根据这一趋势调整业务,提高商业代建门槛,收入占比保持50%的水平;三是快速拓展资方代建,与金融机构合作,未来把这一业务板块作为主流业务培育,计划收入占比增加至20%以上。

值得一提的是,1月11日,绿城管理发布有关收购事项的公告称,拟收购浙江熵里建设管理有限公司(简称“浙江熵里建设管理”)60%股权,应付的代价包括固定代价4亿元,以及收购事项完成后三年期间,该公司新增代建项目的“未来可收取服务费用”所厘定的经调整增量代价,最高金额为2亿元。

“今年1月份收购浙江熵里后,得到了资本市场非常积极的回馈,获取了优秀的代建团队,补充了核心能力。”李军表示。

将参与AMC不良项目纾困

“未来的归母净利润增长目标是保持30%,因此公司要加大发展力度,业务要创新,收入要增长。”李军表示。2021年公司与5家同行组建了轻资产联盟,今年会有更多的代建企业加盟,希望有机会改变中国房地产开发模式,为行业带来新亮点。

对于接下来的业务发展新方向,李军向《证券日报》等媒体透露,最近接触了AMC(资产管理公司)处置的不良资产项目,将会选择优质项目合作,做这种业务尝试,是为了长远发展。目前,公司正与金融机构成立SPV公司,为有资金需求的代建项目以及委托方提供金融撮合服务,以及为遇到困难的房地产项目提供纾困方案。

“资方代建是未来性业务,公司要提前站位,当下主要提供解决遇困项目的纾困方案,但这一赛道更长,未来会考虑拓展债务关系简单、产品设计和营造可控、且介入后可实现盈利的项目。”李军进一步强调,要开拓资方代建业务,需要从认知、团队、项目决策、以及风险控制、信息化工具应用等各个环节做出改变,这不是一件容易的事,甚至需要内部革命。因此这不是一个订单增速的问题,而是要紧跟政策变化,甚至要稍微超前,主动变革。但一旦突破,就能形成爆发式增长。

“代建公司与AMC加强合作,可以盘活存量资产,可在一定程度上缓解房企资金流动紧张局面。”关荣雪表示,这是化解房企风险的选择之一,两者合作的空间确实比较大。

(编辑 孙倩)

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