本报记者 王丽新
“房地产行业基本面未来将是稳定的，预计开发规模将从去年的18万亿元高位有所回落，但仍旧会保持相当大的基数。”3月23日上午，在房地产代建第一股绿城管理2021年业绩说明会上，绿城管理控股董事会主席兼非执行董事郭佳峰向《证券日报》等媒体和投资者表示，在行业去金融化的背景下，轻资产开发模式是一个比较好的选择，未来会有更多的头部企业进入到代建领域，竞争也会更加激烈。
3月22日晚间，绿城管理交出了2021年业绩考卷。2021年，绿城管理实现收入约22.43亿元，同比增长23.7%；毛利率46.4%，同比微跌；归属于股东的净利润约5.65亿元，同比增长31.9%。报告期内，公司经营活动现金净流量为5.66亿元。
“房地产市场逐步进入存量阶段，增量建设规模有限，由开发商向服务商转型是房企发展的必然趋势。在房地产市场‘轻’和‘专’的发展趋势，以及代建领域具有轻资产运营模式、抗周期、高盈利等优点的影响下，代建企业逐渐增多，代建市场的竞争日益加剧。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，代建市场的发展空间仍较为广阔，未来保障性租赁住房、安置房等开发建设项目将逐步增多，市场需求进一步释放，代建企业参与度将更高。综合来看，当下房地产行业中代建共建企业的市场格局较为稳定，且具有一定的上升空间。
新拓项目代建费将达71亿元
综合来看，绿城管理交出了一份不错的成绩单，尤其在项目拓展方面和管控能力上，有所增益。
财报显示，截至2021年末，绿城管理业务覆盖101座主要城市，管理项目数量增至345个；合约项目总建筑面积8470万平方米，较上年同期增长11.3%；在建面积4400万平方米，较上年同期增长8.7%。
从项目拓展方面来看，2021年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达2280万平方米，同比增长约21.9%；新拓代建项目代建费预估71.1亿元，同比增长约22.3%。
此外，从具体业务占比来看，按绿城管理当期在建面积测算，政府委托项目为1420万平方米，占比32.3%；国有企业委托项目为1810万平方米，占比41.0%；私营企业委托项目为1080万平方米，占比24.5%；金融机构委托项目为100万平方米，占比2.2%。
对于未来业务发展目标，绿城管理控股执行董事、CEO李军表示，一要保持政府代建业务的增长，这一业务板块将是未来主流房地产开发模式之一，收入占比计划增加至30%以上；二是商品房市场将出现结构性分化，传统房地产企业压力巨大，其目标是“去杠杆保交付保生存”，公司将根据这一趋势调整业务，提高商业代建门槛，收入占比保持50%的水平；三是快速拓展资方代建，与金融机构合作，未来把这一业务板块作为主流业务培育，计划收入占比增加至20%以上。
值得一提的是，1月11日，绿城管理发布有关收购事项的公告称，拟收购浙江熵里建设管理有限公司（简称“浙江熵里建设管理”）60%股权，应付的代价包括固定代价4亿元，以及收购事项完成后三年期间，该公司新增代建项目的“未来可收取服务费用”所厘定的经调整增量代价，最高金额为2亿元。
“今年1月份收购浙江熵里后，得到了资本市场非常积极的回馈，获取了优秀的代建团队，补充了核心能力。”李军表示。
将参与AMC不良项目纾困
“未来的归母净利润增长目标是保持30%，因此公司要加大发展力度，业务要创新，收入要增长。”李军表示。2021年公司与5家同行组建了轻资产联盟，今年会有更多的代建企业加盟，希望有机会改变中国房地产开发模式，为行业带来新亮点。
对于接下来的业务发展新方向，李军向《证券日报》等媒体透露，最近接触了AMC（资产管理公司）处置的不良资产项目，将会选择优质项目合作，做这种业务尝试，是为了长远发展。目前，公司正与金融机构成立SPV公司，为有资金需求的代建项目以及委托方提供金融撮合服务，以及为遇到困难的房地产项目提供纾困方案。
“资方代建是未来性业务，公司要提前站位，当下主要提供解决遇困项目的纾困方案，但这一赛道更长，未来会考虑拓展债务关系简单、产品设计和营造可控、且介入后可实现盈利的项目。”李军进一步强调，要开拓资方代建业务，需要从认知、团队、项目决策、以及风险控制、信息化工具应用等各个环节做出改变，这不是一件容易的事，甚至需要内部革命。因此这不是一个订单增速的问题，而是要紧跟政策变化，甚至要稍微超前，主动变革。但一旦突破，就能形成爆发式增长。
“代建公司与AMC加强合作，可以盘活存量资产，可在一定程度上缓解房企资金流动紧张局面。”关荣雪表示，这是化解房企风险的选择之一，两者合作的空间确实比较大。
（编辑 孙倩）
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