上期小易课堂给大家带来了二手房实地看房的三句半。实地看好了房子，谈好了价钱，接下来就是要准备签订买卖合同了，许多人就是在合同签订这一步，由于不仔细不专业而出了问题。轻则耽误时间，来回扯皮；重则上当受骗，财房两失。今天小易就帮大家把签订合同要注意的细节问题拆分讲解，让大家变身“合同达人”，轻松面对二手房买卖合同。
第一步——基本信息核实
签订合同前除了要确定房屋产权和手续齐全以外，还要验证这些信息是否真实有效。那么如何验证，分为以下几个要点
1、房产证、身份证、签署合同人要统一，确定为同一人（特殊情况，需出具法律依据的公证委托书）。
2、房屋合同上的房屋地址必须和房产证上的地址一致。
3、房屋合同上的面积必须和房产证上的面积大小一致。（房屋附赠的小部分面积需要在合同的“其他条款”中注明）。
4、房屋合同上要明确注明产权人和共有产权人姓名。
第二步——约定房款税费
房屋合同上需写明：（1）总价款。（2）首付款。（3）尾款。（4）付款方式。（5）付款条件。（6）付款时间。
交易税费
买房者负责：营业税、个人所得税、印花税（购房者各交一半）
购房者负责：契税、土地出让金、印花税（与房主各交一半）
小贴士：根据买卖房屋的性质以及各地实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人士或有关部门具体了解税费的项目、税率。
第三步——确定交房细节
交房细节主要包含具体交房时间和费用结算。其中交房时间要写精确的日期，如2017年5月25日，避免使用
“之前”、“之后”等模糊的字眼。费用结算要写清楚物业费、水电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用。
小贴士：在购房时一定要核实是否存在费用拖欠，如果拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清，如果因房主未及时还清拖欠费用，所造成的影响应该承担什么责任。
第四步——明确违约责任
房产交易涉及金额大、影响大，为避免买卖双方任一方退出而造成另一方的损失，必须明确违约责任，设定的违约金额需有具体的金额或明确的计算方式。且要设定违约方承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。小易这里为大家列出常见五大违约责任，应在合同中特别注明。
（1）二手房出卖方逾期交房的责任。
（2）买受人逾期付款的责任。
（3）非因不可抗力的原因，不能办理或者按时办理过户手续的责任。
（4）买方或卖方单方解除合同的责任。
（5）质量不符合约定的责任。
第五步——使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会剑手后续阶段因意思含糊而造成的不便与麻烦。
当房屋合同签订后，就是接受审查、申请贷款、缴费等常规流程，并进入买卖二手房的最后一个环节——过户和房屋、物业交割。具体的过户、交割流程又如何呢？下一期中小易将继续为您详细解读，敬请期待。
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