校园物业管理方案目录

第一章 校园物业管理特点及管理要点

一、 环境卫生服务

二、 公共设施设备的维修和维护

三、 教学服务及教学保障

四、 楼宇管理及公共秩序维护

五、 水电等能源的节约管理

六、 师生公寓的管理措施

第二章 校园物业管理主要内容

一、 服务工作目标

二、 管理项目内容

第三章 校园物业管理方案

一、 安全防范服务方案

二、 消防管理方案

三、 停车场管理服务

四、 物业配套设备设施维护与保养方案

五、 课室管理方案

六、 环境卫生服务方案

七、 绿化养护管理方案

八、 档案资料建立与管理方案

九、 师生公寓管理方案

第四章校园物业管理流程及方式

一、 组织结构设立

二、 管理处内部组织运作流程

三、 人员管理机制

第一章 校园物业管理特点及管理要点

学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点分析物业管理工作的特点及管理要点。

一、环境卫生服务

要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入ISO质量管理体系，并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。

二、公共设施设备的维修和维护

公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。

三、教学服务及教学保障

根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。

四、楼宇管理及公共秩序维护

由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。

五、水电等能源的节约管理

为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：

1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。

2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。

3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。

六、师生公寓的管理措施

加强师生公寓的物业管理工作，其中学生公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生公寓先进的物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生公寓为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。

学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。总之，我公司将通过树立现代的管理理念，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。

第二章 校园物业管理主要内容

一、 服务工作目标

1、在学校物业管理服务过程中，将严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。

●消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。

●安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。

●环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上。

●房屋及公共配套设施报修及时率100%以上。

●除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。

●管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。

●管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。

●客户对物业管理服务满意率在95%以上。

●有效投诉率低于0.5%。

●有效投诉处理率达100%。

●环境卫生、消杀达标率为98%以上。

2、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行ISO质量管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

3、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。

4、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。

5、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。

6、进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。

7、提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。

8、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。

9、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。

二、 管理项目内容

（一） 安全保卫

负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。

1、全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖或闲坐等。

2、全天24小时对物业的门岗、大堂、车场、地下室出入口出入人员实施管理、检查和控制。非工作时间及假期做好相关保卫工作。

3、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。

4、物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即予以制止和保护，并采取救助行动。

5、非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入校区。

6、对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制，同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。

7、熟练并灵活运用监视控制系统，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

8、全天24小时内每隔2小时对各楼宇进行安全巡查一次，发现和查问进入物业区域的陌生人员，检查物业内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。

9、对携带大件行李或物品离开校区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。

10、做好物业的安全保卫和人流疏导工作。在工作时间内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引工作。

11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。

12、做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工作。

13、协助学校组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据学校要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”，实施对校区的安全、防护、保卫工作。

14、负责校区辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。

15、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。16、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并在10分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。

（二） 消防管理

负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急方案。

1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

2、按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。

3、全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警3分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。

4、建立义务消防队伍，出现消防事故15分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救。

5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。

6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次

7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（三） 停车场管理

车库为内部停车场。全天24小时车辆停放管理，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。

1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。

2、每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。

4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工作。

（四） 物业配套设施、水电设备的管理

负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。

1、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用和一般性维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡查，并做好记录。

2、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、宿舍、实验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。

3、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。

4、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。

（1）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。

（2）照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开关后的电力系统。各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。

（3）空调系统：做好空调系统管理维护工作。

（4）电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。

（5）安全监视控制系统：监控主机系统、每个校区内监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。

（6）会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。

（7）通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。

（8）外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。

5、设立24小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由我方联系并监督）。

6、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

7、负责学校实施校区内土建修缮的一般性维修。

8、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。

9、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。

（五） 卫生保洁

1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。

（1）关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安排专人跟进和监督质量。

（2）清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活时间，对公共区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一次大扫除、全面清洗。

（3）清洁时所用的清洁用品要求如下：

①关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂；

②玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；

③垃圾桶：选用全能水；

④楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或漂白水；

⑤洗手间：地面选用全能水,便器选用洁瓷精；

⑥花岗石地面处理：选用磨光剂；

⑦大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；

⑧地毯：选用中性地毯水；

⑨铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；

⑩木质地板：采用专用地板蜡水护理。

2、负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。

3、负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。

4、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。

（六） 绿化管理

1、负责物业辖内（室外部分）公用绿地、植物的管理和养护。

2、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。

3、定期施肥和防虫。

4、定期对绿化场地松土，割除杂草。

5、根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。

6、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。

（七） 接待咨询及信件收发保障服务

1、接待咨询服务保障

（1）负责来人、来电的接待咨询服务；

（2）熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置，熟记所有电话号码；

（3）值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明礼貌，处事稳重机智。

（4）遵守纪律，认真做好保密工作。

2、报刊信件收发服务

（1）负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发；学校来信的签收和分发；

（2）报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；

（3）收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并及时通知相关人员签收；

（4）做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票；

（5）严格执行保密制度。

（八） 档案资料建立与管理

档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。

1、按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按ISO质量管理体系文件资料控制程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详的重要一环。

2、资料的收集坚持内容丰富实用性强的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大学校管理资料的来源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理构成的方方面面都有详细的资料收集。

3、档案资料的分类规划建设资料、图纸（复印件）验收资料单项验收资料综合验收资料整体移交验收资料各项管理服务合同爱卫、创卫资料管理制度，管理人员考核制度机电设备运行、检查、保养、维修记录供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录市政绿化、环境、检查维护记录治安、车辆管理记录社会文化活动资料管理服务记录（巡视、投诉、回访、意见征询等）经营管理统计及公布资料管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善提高记录

4、资料归档管理归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，校区的文件和资料管理严格执行ISO质量管理体系的管理，拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找和调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司ISO质量管理体系的质量文件《文件和资料控制程序》执行。档案的取用、传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；

5、档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。

（九） 师生公寓管理服务

1、管理范围和主要设施

管理范围：学校实施校区内学生公寓及老师公寓。

主要设施：舍套床、椅子、风扇、热水器。

2、管理服务的内容及要求

严格遵守国家的法律法规，严格遵守学校的规章制度。加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚为广大师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极配合学校做好各项活动的有关工作；认真做好与供水（含热水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内（经学校相关部门同意）增加设备设施等有关的业务联系和协调工作；及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和工作人员在校区24小时值班；自备保洁用品、用具，以使校区整洁和各项管理服务工作正常运转。

根据学校的安排承担：

（1）做好学生宿舍区域内综合管理协调：楼宇标识物管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序；

（2）配合学校做好学生宿舍公共区域12小时保洁及绿化管理工作；

（3）学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。

（4）负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理制度。

（5）负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍出现的学生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时报告。

（6）配合学校有关部门做好学生宿舍内学生的思想政治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包括学生宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。

（7）配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的相关工作。

（8）做好公寓内各种设备设施的管理。

（9）完成学校交办的其他临时性工作。

（十） 其他事项

1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及类似疫情）的各项防疫及应急工作。

2、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水、暴雨）等及应急工作。

3、根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧物品的处置。

4、专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库物品存放分类、整齐；帐物相符。

5、掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规程；掌握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。

6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提出的物业其他管理工作、任务和要求。

第三章 校园物业管理方案

一、安全防范服务方案

1、安全管理方式

安全管理的方式以安全保卫、消防为主导的管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发事件的临时性处置、管制，并在该物业的安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。

2、职责范围

（1）负责学校内的安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序，对重点部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，及时发现和消除安全隐患。

（2）在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。

（3）配合公安机关，打击内部与周边的违法犯罪活动。

（4）与学校保卫部门制订学院突发事件应急处置和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧急救助，提供安全支援。

3、工作内容

（1）负责组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一的保安服并配置手电筒、对讲机以及政策许可的保安器械。

（2）建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。

（3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出口24小时值班、24小时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。

（4）熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本学院技防优势，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。

（5）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，落实各级消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。

（6）组建义务消防队伍，定期接受消防培训。每周进行一次消防设备、设施巡视检查工作并做好记录，发现问题即刻报修并向学校管理人员报告。重大节日前开展消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。

（7）全天24小时对停车场实施服务和管理，并制定可行的管理制度，切实维护好停车秩序，确保停车场内车道畅通，严防交通事故发生。

（8）对进出学院的所有车辆实行登记制度，并指引汽车、自行车分别按制定的位置停放，要求车辆停放在停车位的黄线内，防止乱停乱放现象，做到规范、整齐、分类、安全。

（9）其他安全保卫有关事项。

4、服务细则

（1）组建一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍

A、通过选用高标准、高素质的保安人员，实行军事化管理，配备先进的器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。

B、保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70米以上，年龄在45岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。

C、通过充分利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡逻岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”的综合立体化、智能化安全防范管理网络。

D、安全巡逻方面我们将建立严密的巡逻签到制度，合理安排监控巡逻路线。根据各种特殊情况，及时、灵活地调整巡逻路线及保安力量的分布，实施主动式防范，以满足安全防范工作的需要。

E、我们将统一保安人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，做到礼貌服务与安全威仪并重，安全与管理服务结合。

F、规范人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度。

（2）对重要的进出口实行24小时值班制，建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。

A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常；

B、外来车辆必须在大门口领取访客登记表方可进入学院范围；

C、制订突发事件应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告学校和公司领导，必要时报警。

D、为出入管理服务责任区域的人员提供服务。

E、对于不是学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。

（3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到24小时有保安人员巡逻。

A、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。

B、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。C、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。

D、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。

E、检视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。

F、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。

G、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。

（4）熟练并灵活运用监视控制系统，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。

A、要求保安人员熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。

B、保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。

C、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。

D、按规定要求做好工作登记，交接班登记录像和储存工作。

E、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。

5、保安主管职责

①保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24小时的消防监控值班；

②负责监督落实消防工作；

③每年定期制定《消防演习方案》，供管理处项目主任及学校参考审批；

④消防演习结束后完成《消防演习报告》；

⑤负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划；

⑥负责对消防设备进行检查和组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用；

⑦建立《重要消防部位登记》、《消防器材登记》、《消防设备清单》和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。

6、保安人员责任描述

（1）门岗执勤

①大门岗。

②岗位目的：

A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，通过监控系统，严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录像工作；

B、守护管理学院内公共设施及附属设备；

C、查询进入学院的外来人员与物品；

D、为出入学院的人员提供服务。

③工作内容：

A、保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。

B、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。

C、对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。

●对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。

●请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码等，若不符，谢绝入内。

●遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。

●若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时立即向当班领导报告或报警处理。

●大件物品必需按规定检查，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。

●若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。

E、外来施工人员，须持有管理处签发的《临时出入证》才能进入，并对其随时进行检查、登记，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收《临时出入证》，并驱逐出管理服务责任区。

F、上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。

G、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。

H、按规定要求做好工作登记，交接班登记录像和储存工作。

I、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。

（2）巡逻岗

①巡逻岗：学院内巡逻岗。

②岗位目的：

A、巡查管理服务责任区域秩序、消防情况；

B、巡查管理服务责任区域物业公共场所环境；

C、清查管理服务责任区域无关人员及物品；

D、协助相关岗位协防秩序、消防工作。

③巡逻内容：

A、检查大堂秩序及人员、物品状况；

B、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。

C、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。

D、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。

E、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。

F、巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。

G、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。

H、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。

④巡逻要求：

A、各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过1小时，并在《巡逻签到表》记录巡查情况。

B、按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。

C、多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。

（3）交接班规定

①接班队员按规定时间集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事项，并在《对讲机交接本》上进行登记；

②保安员在执勤中交换岗位时，首先接班队员向交班队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，交班队员回礼，并向接班队员交待本班事项。

③交接班时，接班人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查；车保员还应该对车子的数量，车身情况进行全面的检查核对，并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括《车辆保管登记表》上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。

④交班人员要把当班时所发生的事情，发生的问题，处理的情况要详细清楚的记录在《值班记录本》上，未处理完成的事项由交班队员继续负责完成。接班人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。

⑤接班人员对岗位上保管的公物工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括通讯器材、各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班主管确认，以明确责任。

⑥交接完毕后，双方在值班登记本上签名确认，如有其它情况发生，以签收接管理服务方为主进行处理

⑦交班时如发生意外情况，以交班人员为主进行处理，待处理完毕后再换班。当班人员必须要等接班人员上岗交接完毕后方能离岗。

（4）来访登记

①来访登记是一项重要的工作环节，非学院师生进入一律凭工作证经确认后放行，并作好登记。没有识别卡或身份不明的一律拒绝进入学院区域。

②来访者要清楚填写所要找的部门、姓名、事由等然后由工作人员指引进入。

③保安员要做到彬彬有礼，给客人讲明进入的规定。

二、消防管理方案

搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的校方管理人员参与其中，对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。

按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；

三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；

三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。

1、各责任人及各级人员消防责任

①防火安全责任人——管理处项目主任

②消防防火工作人员——各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等；

A、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报，并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。

B、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报，并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，在5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。

3、从技术上以及管理上进行防范

①加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。

②消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。

③定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，防止雷电击坏建筑物或引致火灾。

④对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。

⑤限制使用明火，禁止吸烟；对堆放物资处注意通风散热避免自燃。

⑥加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。

三、停车场管理服务

1、管理岗位职责和各项规章制度管理制度

①车辆管理员的岗位职责

A、负责对停车场（库）的车辆管理。

B、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

C、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。

D、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持区域交通、停车秩序。

E、负责对停车场的停放车辆进行巡视查看，做好车辆安全工作。

F、检查停放车辆的情况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。

②车辆管理员的纪律

A、仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。

B、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。

C、严格遵守《交接班制度》。

D、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。

E、爱护各种设施设备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

G、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。

③车辆管理人员工作程序门卫必须控制进入物业区域的车辆，除救护车、消防车外其他车辆进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。

④车辆管理员交接班制度

A、按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。

B、接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。

C、向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。

D、交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备交接清楚，并在值班记录上签名。

2、停车场管理规定管理处负责校方、外来的车辆管理，车辆行驶停放，保安主管负责协调指导、监督、检查，停车场的管理工作，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。

①停车场车辆的管理规定

A、入停车场的车辆须具备一切有效停车证件，车辆号牌应与停车证件相符。

B、进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。

C、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。

D、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

E、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。

F、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

G、禁止超过停车场限高规定的车辆以及漏油、漏水等故障车辆进入停车场。

H、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。

I、机动车辆在车场内禁止鸣号，不准在场地内试车、练车。

②停车场管理要求

A、机动车进场（库）时应服从车管员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续。B、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。

C、在停车场和车行道路须做好行车线、停车位（分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。

D、在停车场出入口处设置垃圾桶（箱），在必要位置设路障和防护栏。

四、物业配套设备设施维护与保养方案

设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。

（一） 房屋物业巡查与维护制度

1、为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态，不使学校的生活和工作运作等受到影响，提高维修、保养工作效率，特制订物业巡查操作规范。

2、每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查，每班巡查不少于一次，须巡查到所有部位及做好记录。

3、所有物业设备均属巡查范围，包括空调末端设备，应急系统，供配电及照明系统，门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。

4、巡查必须在规定时间内到位，特殊情况必须知会学校部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录，发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检完毕后，向学校部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》，并做好相关确认工作，以便使各信息汇总后派单进行维修维护，以及报相关部门备案。

（二） 客户报修制度

1、为使公司所管理的物业房屋及设备设施始终处于良好的使用状态，明确管理责任，在制定物业巡查制度，加强巡查、及早发现和消除隐患的基础上，对物业巡查人员不便到达和进入的区域或者房间，采用由使用部门报修的方式，特制定本报修制度，以弥补物业巡查可能遗漏的不足之处。

2、使用部门报修可利用电话进行，我公司在进入管理服务时，则将报修电话号码进行公告，每天由工程人员接听报修电话并进行记录备案，然后迅速派工作单交工程部实施维修。

3、工程人员接工作单后按规定时间到达进行维修，完成维修后请用户验收和进行签名确认及对维修情况进行评价。发现维修未达标准时应马上返修。

4、完成的工作单经按月整理和装订后由工程部保存备查。

（三） 周期性维修和维修记录制度

1、房屋以及附属设备设施的周期性维修由工程主管根据使用及保用年限和实际的现状，在每年的12月份提交次年的周期性维修养护计划，经学校部门批准后，则开始准备及组织实施。

2、周期性的简单修理工作主要由管理公司工程人员进行，复杂的小修、大、中修根据实际情况选定维修单位。

3、房屋维修和附属设备设施的维修都必须进行记录备查。房屋维修的记录系在专门的《物业房屋维修记录》上，附属设备设施的大、中维修记录记在《设备档案》中，小修记录在工作单上。

4、工作单的记录保存不少于两年，电脑工作单的记录保存不少于三年。

（四） 机电设施设备服务项目内容及工作标准

1、 给排水设备的维护及运行管理

2、 物业照明系统，通风等日常维护保养

3、 电梯设备巡查

4、 消防、监控系统维护保养

5、 配电系统的巡查、维护保养

6、 应急备用供电电源维护保养

7、 空调系统的日常运行值班与维护保养

8、 机电设施设备管理与标准

（五） 供配电设施、设备的维护、保养工作工作规范

1、 目的：及时处理供配电设备故障，确保设备性能，确保安全运行。

2、 适用范围：适用于低压配电设备、变压器及附属设备的维护保养工作。

3、 职责：

A、负责供配电设备的维护保养。

B、工程部主管负责对维护保养工作进行指导、监督及外委修理的联系工作。

4、 工作规程

A、 值班电工必须掌握配电开关的控制范围及线路走向和分布情况，熟悉各控制柜与配电柜中的开关性能以及各仪器仪表的工作性能和指示范围，能独立正确地进行电压设备倒闸与合闸的操作。严禁线路超负荷供电及乱拉乱接线路，变动或改动供配电室内的设备和线路须经管理处同意，重大变更须上报公司同意后再进行。

B、 供配电设施、设备的维护、保养工作由值班电工带领维修电工进行，维修电工必须听从调派。

C、 停电工作时，值班电工所悬挂的“有人工作，禁止合闸”指示牌，工程人员不得随意摘下或移动。

D、 严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人、足够的安全措施和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，使遮拦和足够的安全距离，确认安全才可进行。

E、 工作中，严格实施安全有效的技术措施：停电、验电、悬挂标示牌和装设遮栏，以及实施保证安全的组织措施：工作票制度，工作监护制度，工作许可制度和工作间断，转移和终结制度。

F、 不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。维护中注意正确拆装接地线，安装接地线时，先接接地端，后接导体端，拆时与这相反。

G、 认真清洁设备上积尘、油渍，检查接触情况，整理室内设施，不得乱堆乱放杂物。

H、 工作完成后，清理现场，清点工具，防止遗漏工具或物品在设备内，确认各项工作无误后才能恢复正常供电。

I、将维护、保养情况做好记录，零部件的更换记录入设备档案内。

（六） 停送电操作规范

1、目的：规范停送电工作的操作，保证安全作业。

2、适用范围：所管物业停送电的操作管理。

3、职责

A、 工程部主管负责下达停送电操作任务工作票。

B、 工程人员负责落实停送电操作工作。

4、工作规程

A、正常情况下的倒闸操作。

●管理处接到停电通知后，由工程部提前一天在各宣传栏贴出停电通知以告知客户，并由工程部主管下达“停送电操作票”。

●操作电工在倒闸操作前要做好相应准备工作，由电梯工将电梯降至首层，如有必要，可将发电机操作开关置于停机位置。

●在确定时间，在监护人的监护下，操作电工按操作票进行倒闸操作。

●倒闸操作完成后，由电梯工检查电梯的运行状态，发电机操作开关置于自动位置。

●操作电工应做好各项相关记录。

B、 紧急状态下的倒闸操作。

●发现电路有冒烟、短路等异常情况，或发生火警等重大事故时，工程人员有权进行全部或部分负荷停电操作。根据情况立即断开供电开关。

●操作工程人员在停电后应立即赶到现场检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电，对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电。

（七） 供配电设备（设施）操作规程

1、目的：保证供配电设备操作正确性和安全性。

2、适用范围：适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。

3、职责：高低压配电值班工程员负责配电设备（设施）操作。

4、配电房送电操作程序。

★注意：根据实际供电线路进行，此仅为参考。

计量及避协器柜一般情况不许分开。

5、停电程序与送电相反。

6、市电停电，启用备用电源的操作：

A、确定市电停电启用备用电源，启动发电机，在启动发电机前为了避免发电机反送电网，故要先断开低压配电房低压总线柜，退出断路器，使之有一个明显的断开点。

B、发电机启动前，必须检查发电机相应检查项目。

C、发电机带负荷时，逐渐增大负荷，并观察发电机的相应运行参数，油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。

（八） 柴油发电机运行管理规程

1、 目的：确保柴油发电机处于良好技术状态，满足电梯消防应急用电的需要。

2、 适用范围：柴油发电机组的运作管理。

3、 职责：

A、高低压值班工程人员负责柴油发电机组的操作、监控、记录、清洁、维修、保养及试运行。

B、工程部主管负责柴油发电机综合管理及上述工作的检查监督。

C、管理处项目主任负责上述工作的检查监督。

4、 工作规程

A、配电工程人员

●在“市电”停电的情况下，值班配电工程人员应迅速赶到发电机房。遵照《柴油发电机操作规程》对冷却系统、润滑系统，燃油系统、空气系统进行检查，经检查无故障，迅速手动启动发电机组。

●带负荷运行过程中，每一小时抄填一次《发电机组运行记录表》。

●分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程部主管解决。

●依《柴油发电机检查保养计划》要求按《柴油发电机设备保养记录表》项目进行保养检查并记录于该表。

●负责编制设备台帐、设备卡。

负责发电机房的清洁卫生。每周打扫机房一次，每半月清洁机组一次，无积尘、水渍、油渍。

B、工程部主管

●工程部主管负责洽购、验证、报废及库存管理设备帐目管理、外委修理的联系工作。

●每年12月份制订下年度《柴油发电机检查保养计划》，并按运行情况制订中修、大修计划。

●对柴油发电机的维修保养提供工作指导及检查监督。C、管理处项目主任

●审核一次《柴油发电机检查保养计划》、《柴油发电机设备保养记录表》，中修、大修计划。

●执行周检、月检。每月最后一周组织有关人员对发电机房进行机房评比。

5、 发电机房管理工作程序

A、非工作人员进入发电机房，须经工程部或管理处项目主任批准后，由高低压值班工程员陪同下方可进入。

B、由电房工程员负责操作。

C、消防设施完好，禁止吸烟。

D、保持良好通风及照明，门窗开启灵活。

E、保持机房清洁、地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍，不得堆放杂物。

F、发电机通常置于手动启动状态，对要求须快速供电的置于自动启动状态。

G、每月试运行两次，每次半小时。

H、发电机油箱内储备24小时满负荷用油量。

（九） 电梯维修保养管理规程

1、 目的：及时处理电梯故障，确保电梯技术性能，保证安全运行。

2、 范围：电梯的维修保养工作。

3、 职责：

A、电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络，督促并协助其它维修保养。

B、电梯公司负责电梯的维修保养。

C、工程部主管对维修保养进行检查监督。

4、 工作规程：

A、24小时运行的直升梯，维修、保养工作均在晚间客流低峰期进行，维修人员到达现场后，应控制好该梯，确认梯内无人时才能将该梯停驶，按相应的维保项目，并按如下操作程序进行工作：

B、在停驶梯的首层厅门前和轿内树立维修指示牌，并在基站门外装设遮栏，以防乘客误入电梯轿厢。

C、进入机房将停驶梯之电源总闸切断，在该掣手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。

D、清洁机房地面、墙面、天花、消防器材、照明、通风设施等处。对停驶梯的机身擦试油污，积尘，运转部分加注润滑脂。

E、对其控制柜进行吸尘或吹尘，沙纸打磨锈蚀及开关触点，更换磨损严重的触头碳精。

F、完成工作后取下警戒牌，送上该梯电源，使其在井道内运行两周，然后清点工具离开机房，进入井道工作。

G、在进入井道轿厢顶前，须确定轿厢是否在该层附近。几台电梯共用井道，站在井道内维护故障电梯时，注意与其他运行电梯的安全距离。

H、进入轿顶时，要先断开轿顶急停，其次接通检修回路，再开启轿顶照明，退出时反之。

I、对井道各层站厅门及地坎清洁，沙纸打锈蚀，更换磨损的厅门部件擦净轿顶油污，加注导轨润滑油等。

G、在轿顶维修、保养时，除运行调试和判断故障外严禁快车运行。

K、在底坑作业时禁关厅门，应按下底坑急停开关再清扫、保养，上、下底坑时不得攀附随行电缆。

L、检修保养工作完成后，清理现场，清点工具和材料，如果是动火作业后，还应清理火种。

M、工程人员离开底坑后，把所有开关恢复到原来工作状态位置。

N、送电试运行，观察运行状况，无异常情况后可摘除指示牌，投入使用。

O、认真填写维修保养记录，将设备更换的部件记录入设备档案内。

（十） 空调的维护保养操作规范：

1、 目的：及时处理中央空调系统各设备（设施）故障，确保设备性能。

2、 适用范围适用于中央空调系统各设备（设施）维护保养。

3、 职责：

A、空调管理工程人员负责空调设备（设施）的维护保养。

B、工程部主管负责维护保养工作指导及设备外委修理的联系工作。

4、 工作规程：

A、空调的维护、保养由空调运行值班工协助工程人员完成，其维护保养工作一般在不开启中央空调的情况下进行。

B、保养主机，进行油漆作业时，注意不要将油漆涂盖各种计量表表面，影响观测示数。在更换测量表、管时，小心拆装，在安装时，注意表、管审验时期，不要使用过期或报废表、管。

C、检查冷冻管道的保温层，补好破损的保温层，以防冷凝水的滴漏。对冷却管道，要定期进行维护和保养，防止因锈蚀或损坏造成渗漏。

D、工程人员进入顾客工作室内进行空调盘管维护、保养前，应按服务态度要求和服务礼仪的要求与顾客进行服务工作的沟通和交流。

E、工程人员不得在室内大声说话，在天花上工作时应轻手轻脚，避免踩踏天花。

F、在维护，保养设备管道时，应尽可能不带水作业，以防发生水浸，水湿事故，在清洗盘管机过程中，注意防止将清洗药剂及水洒落天花上。

G、注意配合中央空调水处理工作，按要求开启水泵进行循环，以达到药剂处理的效果。

H、维护、保养工作完成后，将其恢复，并通电试运行，观察运转有无异响。

I、工作结束后，清理现场，清点工具，打扫卫生，向顾客说明工作已完成，请其验收。

G、填写维护，保养记录，认真记录维修更换的零部件于档案内。

（十一） 给排水设备（设施）维护保养规程

1、 目的及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。

2、 适用范围适用于给排水设备（设施）的维护保养。

3、 职责

A、给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养。

B、工程部主管负责维护保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作。

D、工作程序

4、 给排水设备维护保养工作程序：

●给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养，大、中维修外委修理。

●工程部主管每年12月制订下年度的《给排水设备（设施）检查保养计划表》，并按运行情况制订中修、大修计划并报学校。

●工程人员按《给排水设备（设施）检查保养计划表》、《生活水泵每月检查表》、《生活、消防水泵巡检表》要求，并将维护保养情况记录于对应表格。零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。

●工程部主管提供工作指导及检查监督。

●需要停水进行维护保养时，遵守停水管理工作程序执行。

B、给排水设备（设施）故障一般处理工作程序

●供水泵出现故障时，值班工程员与给排水应马上启用备用泵，然后立即通知给排水管理工程人员及时维修。

●排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除，如是水泵故障，更换水泵。

●供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班电工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。

●排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，安排人员疏通。

（十二） 消防系统维护保养工作程序

消防系统维护保养，要求要有国家相应部门认定的甲级或乙级资质证，允许委托具备上述资质的专业维保公司处理，但学校只与我方签合同，同时我方负担相应火灾责任。

1、 火灾报警灭火系统：自动报警系统（含联动控制、事故广播等系统）。

A、工作内容：

a、测试报警主机，联动控制柜的各项功能；

b、测试探测器及功能；

c、测试按钮的工作状态和功能；

d、测试事故广播系统；

e、测试消防电话；

f、测试系统的各项联动功能；

g、清洗大楼所有烟感装置，使其维持其正常有效的感应状态。

B、工作计划：

a、每月测试报警主机和图形中心的功能，包括：火灾报警自检功能；消音、复位功能；故障报警功能；火灾优先功能；电源自动切换和备用电源的自动充电功能；系统的声、光报警功能；探测器动作时，图形中心能显示其正确位置。

b、每月抽查试验探测器的动作功能；

c、每月抽查按钮的完好情况和动作功能；

d、每月试验系统的联动控制功能，包括：报警时自动启动对应相关楼层警铃、报警时自动启动对应相关楼层的紧急事故广播系统、报警时电梯回降首层；

e、每年分别在6月和11月清洗烟感装置。

2、 室内消火栓系统：由消防栓泵、泵控制柜、消火栓箱、按钮、警铃、管道及阀门、水泵接合器、大楼消防稳压泵等组成。覆盖面积：主楼保护面积约13702平方米，B栋楼保护面积约8145平方米。

A、工作内容：

a、检查消火栓箱内设备的配备情况及其状态；

b、检测室内栓的出口水压；

c、试验远程启泵按钮的工作状态和功能；

d、检查管网主要阀门的工作状态；e、检查水泵接合器的工作状态；

f、试验消防水泵及其控制器的功能；

g、检查地下消防水池和天面消防水池的水位；

h、试验系统与联动控制显示器的相应功能。

B、工作计划：

a、每月抽查消火栓箱内设备（如卷盘、水带、水枪等）的完好情况；

b、每月抽测室内栓出口静水压；

c、每月抽查试验远程启泵按钮的动作功能；

d、每月检查消防水池水位（包括地下水池和天面水箱）；

e、每月试验消防水泵控制器的控制功能；

f、每月试验系统与联动控制显示器的完好情况和状态；g、每季检查管网主要阀门和水泵接合器的完好情况和状态；

h、每季试验消防水泵的功能并进行天面消火栓的试验射水；

i、一般性维护保养，包括一般的清渣工作，清除设备周边杂物，调整不正常状态，加注润滑剂等；

j、水泵房检查泵控制柜板面情况，指示灯、启、停按钮、手/自动转换开关有无损坏，柜内接线端，线头有无松头或氧化，并柜内线路进行二次线路测试，再用破玻信号联动泵柜二次线路，观察消防中心，泵房反馈信号是否正常，并及时做好记录。

3、 配合学校做好各种共用机电设备、设施的年审和各类检修工作，并制定各项工作程序，按双方可行性的规章制度执行。

4、 智能化设施的管理与维修方案每个具体的智能化系统，其硬件配置功能要求、技术含量等都不尽相同。但近年以来那些较为先进的建筑所采用的智能化系统通常都由安全防范子系统（包括室内求助与报警装置、访客对讲装置、周边防越报警装置、闭路电视监控装置、门禁装置、电子巡更装置）、管理与设备监控子系统（包括自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系统、设备监控装置）、信息网络子系统（包括宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等）以及各个子系统和项目装置所需的系统运行、控制软件等所组成。它们对中心控制室，布线管网，接地与防雷，系统供电等都有一些较高的要求。同样，日常的运行管理以及维护的要求都比较高。

五、课室管理方案

1、课室管理员上岗素质要求：

（1）学历条件：所聘用的管理人员都具有初中以上文化程度，懂国语，具有相当地语言沟通和协调的能力。

（2）管理年龄的限制：聘用人员年龄在18周岁～35周岁之间，五官端正、决不聘用高龄和有不良嗜好的人员。

（3）聘用人员实行岗前培训上岗，培训主要内容包括综合服务素质，岗位专业技能，安全防范意识，法律法规和严格按照《学校教室管理规定》等进行上岗前的培训。

（4）上岗后的管理员，按ISO综合管理体系认证要求、有计划定期举行培训、并定期综合考核。

2、课室日常管理操作规程：

（1）课室门、窗开关和设备使用的管理根据教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课室调整通知及学生自修要求，按时开放教室。

（2）普通课室的使用管理：

A、 每天早上7：00和中午13：00、晚上18：00按时打开课室门，并检查课室内粉笔、粉擦，以满足老师上课时使用。

B、 每天11：30、17：00、21：30按时将空置课室的门、窗、电器等关好断电。

C、 在学校规定的工作时间内，每间隔1小时对大楼课室巡查，发现课室粉笔、板擦缺少，及时补充；或巡查过程中如发现有蓄意损坏教学设施设备行为的人员，应立即上前劝阻，有严重损坏的物品应做好记录，并及时向管理部或保安部报告。

D、 学生自习自修使用的课室，在座位总体空位率高于百分之六十的情况下，劝学生到另外课室进行自习，以便更好地利用和节省资源。3）多媒体课室使用的管理：

E、 按课程安排时间表上课前十五分到达需使用的课室开门。

F、 开门后对室内的设施设备全面检查一次，并用智能卡检查教学设备是否能正常使用。不能正常使用的，立即报告教务处和通知老师学生调换课室。填好《故障保修单》向负责维修部门报修。

G、 在学校规定的工作时间内，每隔1小时对大楼课室进行全面检查，检查门、窗是否完好。

H、 课室使用完后，5分钟到达课室，先检查设备是否完好，断开电器电源、关好门、窗。

3、课室管理规定

（1）根据教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照《学校教室管理规定》对教室进行管理。

（2）进行教室及其设施的日常管护。检查教室门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗、电灯等损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。

（3）加强安全检查，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁定设备在上课前15分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学

设备故障和损坏，按甲方指定途径及时向负责维修的部门报修，使教室内的教学设备正常使用；课后及时检查设备，锁上柜和门窗。

（4）为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。

4、课室管理应变措施

（1）管理员每天早上提前30分钟到现场集中，由项目主管安排当天工作，将临时调整使用的课室落实到岗，采取临时应急方案。

（2）当正在使用课室的过程中，如电教设备出现故障，在接到老师求助电话后10分钟内到达现场，并及时联络教务处，及时借调课室供老师学生使用，根据故障设备按《故障维修单》，向维修管理部检修。

（3）在规定正常的工作时间内，实行全时间值班制，休息时间，按需管理课室的分布情况，定岗、定员全时间值班，临时使用课室，接到通知15分钟内到达现场开放课室。

（4）在放假期间，文科教学楼和理科教学楼都安排人员值班，保障需使用的课室能够按时正常使用。

（5）无论发生任何不可预见事故发生，调动全体员工全力协助和配合学校，应对突发事故的处理。全力以赴，使事故所造成的损失和影响减到最低程度。

5、锁匙和智能卡的管理规定

（1）课室门设备柜锁匙和智能卡，设立专人管理，设置锁匙柜，按各楼号、门号编排分类管理，实行领用、回交登记手续，资料存档。

（2）除指定保管锁匙的人，其它人员不得以任何理由私自保管。

（3）交接换班时，认真盘点锁匙数量，做好交接记录，未获学校书面借匙通知，不能转借他人或私自配匙。

（4）遗失或损坏锁匙时，要立即向主管部门负责人报告，并及时对遗失锁匙的门锁做出相应的防范措施。

六、环境卫生服务方案

对物业的清洁质量直接反映着我公司管理服务的质量高低。我们将与学校共同制订工作制度和标准。按照学校的要求，完成各项清洁管理工作，为客户、物业使用人营造整洁、干净的生活环境。

1、采取“零干扰”清洁管理服务

科学合理地调度安排，各区域推行“零干扰”工作思路，科学安排巡视保洁路线，努力做清洁管理“第一人”：

●到达工作现场第一人；

●接到相关信息第一人；

●发现问题第一人；

●处理问题第一人。

2、重视清洁中的礼节和礼仪

●室内保洁做到快速、高效。室内清洁完毕，物归原位。

●工作时清洁工作合理规范放置，工作完毕随人带走，不影响行人通行和大楼的外观整洁。

●上岗人员做到仪容端庄、仪表整洁。

●在公共场所不大声说话。

●清洁洗手间时一定要先敲门，确认无人在内时，方可开始清洁。清洁完毕马上撤出。

3、采取科学化、规范化清洁管理服务

●健全的制度约束

制订完善的管理制度，注重制度的落实及工作的检查，由日常考核、定期考评及技能、技巧考核结合起来，不断提高员工操作技能，“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”，规范运作，科学考核，奖惩分明，保证清洁管理工作高效率、高质量的进行。

●规范化操作程序在整和型管理体系中制定详细的清洁工作程序、操作规程、工作标准等保障制度。

●实行奖惩激励机制凡符合奖励条件的给予嘉奖（晋级或奖励）；对违反有关规定的进行批评教育、警告，严重的进行离岗培训或者作辞退处理。奖勤罚懒，激发员工的工作热情。

●设立完备的清洁岗位在规定时间内，始终保持有岗、有人、有服务；做到定岗、定人、定时进行楼道、厕所、电梯间、室内的清洁服务工作。

5、清洁管理服务运作

（1）清洁管理服务日常运作，严格按照质量管理体系，进行清洁工作计划、清洁实施程序、清洁检查、不断提高清洁质量方法，制定科学合理的清洁工作计划、标准，并对清洁作业进行监督、检查，并将每日实际完成得工作情况，定期送交审阅，并上交存档。

（2）当遇到卫生检查或重要活动等情况，要反复检查存在的问题，有针对性地拟定工作计划，做好事前的准备工作，认真组织人力落实，并向校方回报落实情况，征询意见。

6、保洁服务的工作细则

9、清洁服务质量的检验

（1）要求

①清洁主管负责本班清洁服务质量的检验，填写《每日工作检查表》。

②主管负责每天监督检查清洁班的服务质量并将检查情况记录于《物业巡检表》中。

③管理处项目主任每周对清洁工作进行抽查，并将检查记录于《管理处工作周检表》。

（2）检查办法：

①班检：清洁主管依《检验标准》对本班清洁工作每日、每周、每月所做的工作内容进行分项检查，并填写《每日工作检查表》。

②日检：主管对清洁服务质量每日进行抽检，并将检查结果记录于《物业巡检表》。

③周检：管理处项目主任每周对清洁工作进行一次抽查，并将检查记录于《管理处工作周检表》。

④月检：公司物业管理部负责人每月对管理处的清洁工作按《管理处工作考核标准》进行一次抽查，并将检查记录于《管理处工作月检表》。

（3）处理办法对以上检查中发现的不合格项目，管理处相关人员认真查找原因及时采取纠正措施，并按ISO质量管理体系不合格控制程序做出处理，确保服务质量达到规定的要求。

★专项清洁服务

1、灭“四害”工作

①总体要求

A、所有药品须符合安全、高效、环保、经济、无异味要求。

B、关于灭蚊、蝇、蟑螂方面，我公司严格按照行业的规范要求进行施工，主要是喷洒药物。现计划在大厦内的学习楼、房间、楼内通道、绿化带、停车场、下水道等处每月定期滞留喷洒和投放药物二次，杀灭侵入大厦内的蚊、蝇、蟑螂。并定期在排水沟、下水道、积水等处放置灭蚊、蝇幼虫药物，进行经常性预防，才能达到良好的防制效果。每月3次定期布药、布板灭鼠及防治工作。（根据防治情况随时需要随时处理）

②防治区域及害虫种

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